路線価 (2023) 静岡県駿東郡清水町新宿字一丁田232-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 駿東郡清水町静岡県駿東郡清水町新宿字一丁田２３２番４
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,610万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万9,698 円／坪 1平米 13万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 清水町を中心に、三島市、沼津市、長泉町などの隣接市町も含む住宅地域を同一需給圏として捉えた。中心となる需要者は町内在住の比較的資金力のある一次取得者で、首都圏通勤者も想定の範囲内である。三島市、長泉町に隣接する住宅地域で、両市町との価格差などから地価の上昇余地が認められる。土地のみでは４５坪程度で２，０００万円前後、新築戸建では３，５００万円強が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は清水町及び隣接する三島市、沼津市、長泉町等の住宅地域一円。需要者は清水町内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心となる。当地区は清水町内の北部に位置し、町内において最寄り駅である三島駅への接近性、利便性等に優れていることから需要は底堅いが供給が少ない状況で、地価はやや強含みにある。取引の中心は土地で１，９００万円～２，６００万円程度、新築戸建住宅で３，２００万円～４，５００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 三島駅への接近性に優れ、アパート等も賃貸需要が認められるが、賃料は新規の土地取得費を回収し得る水準にないため、用地取得を伴う新規の賃貸事業参入は想定しづらい。事例の有する特徴に応じた斟酌を加えつつ試算した比準価格は、実証的で信頼度が高い。よって、比準価格を採用し、説得性が劣る収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自己居住を目的とした取引を中心とする住宅地域である。周辺には賃貸用共同住宅も見られるが一般的な利用方法ではなく、また、元本と果実の関係にある価格と賃料との相関関係が希薄なことから賃料水準も低く、収益価格の信頼性は低い。以上により、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三島駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに事業所等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	駿東郡清水町静岡県駿東郡清水町新宿字一丁田２３２番４
標準地の範囲
東	70 m
西	160 m
南	100 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、６．６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三島市に比較的近い事業所等も見られる既成住宅地域として熟成しており、今後も現状維持と予測する。三島駅利用の利便性が選好され、地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (2)一般住宅のほか事業所等も見られる住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。供給が限定され、最寄駅への接近性、利便性等に優れることから需要は底堅く、地価はやや強含みと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万3,004 円 1平米 13万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万9,698 円 1平米 13万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万3,004円 1平米 13万4,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万9,698円 1平米 13万3,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は微減傾向。新設住宅着工戸数は令和４年に入ってやや減少。三島市街地の物件不足の影響もあり、町内北東部を中心に需要は比較的堅調。 (2)当町の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。新設住宅着工戸数は減少に転じ、土地取引件数は横這いで、地価は下落率の縮小により下落圏を脱した。
地域要因
(1)事業所等も見られ、用途的に純化されていないが、三島駅への接近性が選好され、堅調な需要が認められる。 (2)町内北部の三島市及び長泉町に隣接する住宅地域で、住環境及び利便性等に優れ、供給は少ないものの需要は底堅く、地価はやや強含みにある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡清水町
地域	静岡県駿東郡清水町新宿字一丁田２３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,624 円／平米 42万8,537 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,638 円／平米 41万2,053 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,875 円／平米 44万2,591 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡清水町
地域	静岡県駿東郡清水町新宿字一丁田２３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,318 円／平米 43万7,443 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,403 円／平米 40万4,664 円／坪
標準価格 平米 坪	14万210 円／平米 46万3,534 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡清水町
地域	静岡県駿東郡清水町新宿字一丁田２３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,665 円／平米 41万8,754 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,011 円／平米 43万6,428 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,344 円／平米 44万835 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県駿東郡清水町新宿字一丁田２３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,104 円／平米 44万9,960 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,584 円／平米 45万8,159 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,548 円／平米 44万4,816 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情