路線価 (2023) 青森県青森市本町5-4-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市本町５丁目４番２７
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,430万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万5,551 円 1平米 6万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,420万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青森市内の中心部周辺の商業地域（特に飲食店が多い商業地域）。需要者は青森市内の事業者のほか県外からの需要も見られる。郊外大型ＳＣ、郊外路線商業地域への顧客流出とコロナ禍による飲食店利用客の減少により需要は弱く、繁華性の低下に改善は見られないことから需要は減退傾向にある。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちであり中心となる価格は見出し難い。 (2) 同一需給圏は青森市の中心的商業地域。需要者は、青森市内を中心とした県内資本、県外資本の法人である。店舗、事務所としての需要が中心であるが、画地規模が大きい土地については、ホテル、マンション用地としての需要も見られる。郊外の大型商業施設等への商業流出が継続しているが、新町地区では再開発計画が見られる。需要の中心となる土地建物総額は県内資本では５０００万円程度までが中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は低位に試算された。賃貸物件も見られる地域であるが、空室も多く適正な賃料の把握が難しく、このような状況から求められた収益価格の精度には限界がある。当地域は、自用の店舗等が多くを占めていることから近隣地域の市場性を反映しているとみられる比準価格を重視し、収益価格を関づけて、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 青森市の中心市街地本町地区の商業地域であり、需要側の中心は収益性から判断を行う事業者であるが、自用の店舗、事務所が多く見られ、収益価格の規範性はやや弱い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅　東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の飲食店が多い普通商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市本町５丁目４番２７
標準地の範囲
東	300 m
西	50 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ホテルや事務所等も混在する商業地域。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心的商店街である新町通り商店街の延長線上にある地域で飲食店が多く見られる。コロナ禍の長期化による商況の悪化から需要は減退傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測される。 (2)本町地区の飲食店舗が多い商業地域だが、地域経済の長期低迷に伴い新規開業は少なく、最近は新型コロナウイルス感染症の影響で需要は一段と低調で、今後地価もやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万1,502 円 1平米 6万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万1,502円 1平米 6万7,000円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外大型ＳＣ等への顧客流出により中心部周辺の商業地域の繁華性は低く、コロナ禍による商況の悪化から地価は下落傾向。 (2)青森市の商業の郊外シフトの中で、コロナ禍は収束しつつあり中心商業地では再開発の動きがある。
地域要因
(1)地価水準が低くなり底値感はあるが、コロナ禍により飲食店利用客は減少し、需要は弱含みで推移した。 (2)飲食店舗中心の商業地域で、地域経済の低迷から新規の出店意欲は弱く、最近は急速な景気悪化に伴い需要は一段と低調で、地価も下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220602201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町５丁目４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,319 円／平米 25万2,311 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,548 円／平米 21万6,702 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,575 円／平米 22万3,403 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210902201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町５丁目４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,840 円／平米 24万809 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,376 円／平米 22万2,745 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,376 円／平米 22万2,745 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町５丁目４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,709 円／平米 20万7,316 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,085 円／平米 21万5,171 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,098 円／平米 22万1,826 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,100 円／平米 22万1,833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220402201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町５丁目４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,020 円／平米 21万8,262 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,381 円／平米 22万2,762 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,381 円／平米 22万2,762 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210302201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町５丁目４番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,580 円／平米 15万7,299 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,962 円／平米 17万1,786 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,961 円／平米 22万1,373 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,000 円／平米 22万1,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情