路線価 (2023) 静岡県駿東郡長泉町下長窪字上野1026-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 駿東郡長泉町静岡県駿東郡長泉町下長窪字上野１０２６番１２
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 4400m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,704 円／坪 1平米 8万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長泉町を中心にその周辺の三島市等近隣市町を含む圏域である。需要者の中心は長泉町及び近隣市町居住者・通勤者が大半を占める。交通接近条件はやや劣るが、高台の住宅地で、住環境は標準的である。供給は少なく、需要は堅調に推移している。市場の中心価格帯は土地のみで１５００～２０００万円程度、新築の戸建住宅で、３０００～３５００万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は、長泉町を中心に隣接市町を含めた住宅地域一円。需要者の中心は同一需給圏に居住する３０～４０歳代の一次取得者層であるが、圏外からの転入もみられる。長泉町は医療を含む子育て支援策等により子育て世代を中心とした需要は底堅く、地価は堅調に推移している。農地の多い高台の住宅地で、地区計画による建築物の用途制限等もあり供給は少ない。市場の中心価格帯は、土地で１，０００万円台後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 適切な造成事例が収集できないため、原価法の摘用を断念した。また、市街化調整区域から市街化区域へと編入された地域であり、賃貸市場が未成熟で、収益還元法の適用は不適と判断した。一方、長泉町内の比較的郊外の４取引事例を採用して査定した比準価格は、価格実証性に富むものである。そこで、代表標準地との検討を踏まえつつ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選択した。標準地は戸建住宅地域に存することから、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいので適用しない。従って、長泉町の住宅地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三島駅北西方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周辺に農地の多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	駿東郡長泉町静岡県駿東郡長泉町下長窪字上野１０２６番１２
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺には畑の目立つ高台の住宅地域
街路	基準方位北４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)平成２９年３月に市街化区域に編入されたが、地区計画があるため、現状にて推移するものと予測される。 (2)高台の住宅地域で、平成２９年に市街化区域に編入され、地区計画により建築物の用途制限等がある。格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,704 円 1平米 8万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)従来からの子育ての町のイメージに加え、新幹線駅にも近いため、在宅ワーク等の影響もあり、需要は底堅い。 (2)子育て世代から人気が高く、需要は堅調である。特に新幹線三島駅徒歩圏の需要は底堅く、限定的な供給を背景に高値での取引もみられる。
地域要因
(1)市街化調整区域から、市街化区域に編入されたが、地区計画があるため、用途は制限される。 (2)平成２９年に市街化調整区域から市街化区域に編入された。地区計画により建築物の用途制限等がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県駿東郡長泉町下長窪字上野１０２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,021 円／平米 33万7,281 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,070 円／平米 32万913 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,898 円／平米 27万7,367 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,900 円／平米 27万7,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県駿東郡長泉町下長窪字上野１０２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,588 円／平米 30万9,402 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,753 円／平米 30万3,335 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	134 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県駿東郡長泉町下長窪字上野１０２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,313 円／平米 35万8,083 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,416 円／平米 39万1,483 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,462 円／平米 27万9,231 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県駿東郡長泉町下長窪字上野１０２６番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,013 円／平米 23万8,075 円／坪
推定価格 平米 坪	10万818 円／平米 33万3,304 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,528 円／平米 27万6,144 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,500 円／平米 27万6,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情