路線価 (2023) 静岡県駿東郡長泉町中土狩字大原728-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 駿東郡長泉町静岡県駿東郡長泉町中土狩字大原７２８番２１外
価格時点	2023 年
駅名	三島駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4億4,600万 円 (3074 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億4,600万 円 (3074 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円／坪 1平米 14万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長泉町及び隣接市町の路線商業地域である。需要者の中心は地元企業及び個人並びに全国チェーンの企業が大半である。背後地の人口が増加している上に、街路事業の進展のより、商圏が拡大していくことが予測され、需要は底堅い。賃貸による店舗等が進出する傾向も認められるうえ、取引される価格帯は案件により大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出すことは難しい。 (2) 同一需給圏は長泉町及び隣接各市町を走る幹線・準幹線道路沿いの商業地域一円で、需要者の中心は圏内企業であるが、圏外企業の参入もあり得る。背後人口が多い上に、街路整備が進められて隣接市町の顧客を今以上に取り込める余地を残す。路線商業地域は定期借地や建て貸しといった売買に拘らない土地利活用方法が増えており、売買取引が少ない上に規模・用途等により大きく価格が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は、自用及び賃貸店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸物件は介在するが、収益不動産そのものの取引は少なく収益不動産に対する取引市場の成熟の程度は総じて低い。このため価格形成においては地域間の水準比較により重きを置く傾向がある。したがって、価格実証性に富む比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関連や代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは路線商業地のため広い駐車スペースが必要となり容積率の消化が少ないこと、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことに起因する。同一需給圏内の土地売買は自用目的が支配的であることも勘案して、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考程度にとどめ、かつ代表標準地の価格との均衡も検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三島駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	929.8 坪 (3074 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道型の店舗等が多く見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	駿東郡長泉町静岡県駿東郡長泉町中土狩字大原７２８番２１外
標準地の範囲
東	450 m
西	170 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	55 m
面積	3000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新興の路線商業地域で、今後街路整備の進展により、交通が増加し、商圏も拡大するものと予測する。 (2)新興の路線商業地域で、空地はほとんど見られず新規出店は一巡している。今後の街路整備により交通量の増加、商圏の広域化が見込まれ、発展的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はおおむね横ばい傾向であるが高齢化率が県内で最も低く、背後地の購買力は高い。 (2)高い財政力を保持する長泉町は都市計画道路の整備率が高く、路線商業地には追い風となる。町人口は微増かつ社会増にて推移。
地域要因
(1)都市計画道路の整備等により商圏の広がりが期待できる。 (2)遅延している都市計画道路が近く供用開始予定であり、国道２４６号、主要地方道三島裾野線と接続する。
個別的要因	(1)近隣地域における地位は、中庸であり（角地としての格差を除く）、地域要因と同様の変動状況が認められる。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県駿東郡長泉町中土狩字大原７２８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,279 円／平米 45万3,844 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,515 円／平米 45万7,931 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,880 円／平米 50万2,115 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡長泉町
地域	静岡県駿東郡長泉町中土狩字大原７２８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,146 円／平米 41万427 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,631 円／平米 41万8,642 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,714 円／平米 44万5,364 円／坪
査定価格 平米 坪	13万7,000 円／平米 45万2,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	南
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県駿東郡長泉町中土狩字大原７２８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万382 円／平米 46万4,103 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,324 円／平米 50万6,889 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,704 円／平米 46万8,473 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ第１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	三島市
地域	静岡県駿東郡長泉町中土狩字大原７２８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,742 円／平米 44万8,763 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,827 円／平米 50万1,940 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,894 円／平米 46万9,102 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情