路線価 (2023) 静岡県駿東郡小山町藤曲字浅間丁179-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 駿東郡小山町静岡県駿東郡小山町藤曲字浅間丁１７９番５
価格時点	2023 年
駅名	駿河小山駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	777万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	777万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,480 円／坪 1平米 4万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小山町内の住宅地域を中心に御殿場市等の一部にも及ぶと考えられる。需要者は地域内の居住者及び出身者等、地縁のある者が大半である。需要者が限られるため宅地需要は多くないものの、開発適地が少なく供給も限定的なことから、需給は概ね均衡的である。取引される価格帯は土地のみで、概ね８００万円～１０００万円程度、新築の戸建で２５００万円～３０００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は小山町の住宅地域一円。需要者は地縁的選好性を有する町内に居住する一次取得者が中心である。人口は近年、微減傾向で推移している当町では開発適地が限定的なため、需給関係は総じて堅調である。土地は総額で１，０００万円程度、建売住宅で２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成の住宅地域に存し適切な造成事例が収集出来ないため原価法は適用しない。また、収益物件がほぼ皆無の戸建住宅が中心の地域にあるため収益還元法も適用しない。近隣地域及び周辺類似地域では、自用目的の取引により市場が形成され、当該市場における取引価格水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、上記価格をもって対象不動産の鑑定評価額と決定した。 (2) 近隣地域は一般住宅を中心とする高台にある住宅地域で、賃貸市場が未成熟なため周辺には居住用の賃貸物件は見られず、また、対象標準地は経済合理性のある賃貸経営が可能な画地規模でないため、収益価格は試算しない。当地域では不動産は自己居住目的の取引により価格が形成されるので、実証性を有する比準価格を採用し、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	駿河小山駅
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	駿東郡小山町静岡県駿東郡小山町藤曲字浅間丁１７９番５
標準地の範囲
東	120 m
西	90 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	12.5 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小中学校周辺に形成される相応の宅地需要が見込まれる住宅地域として土地利用は今後も安定的に推移するものと予測される。 (2)旧来からの住宅地域で、小中学校に近く良い住環境を維持するものと予測する。地理的に宅地供給が限定的な中、地価水準も下落から横ばいへ近づくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小山町は集落的色彩の強い地域も多く見られる一方、御殿場市の衛星都市的な性格も認められる。 (2)地理的に宅地供給が限定的であるが、当町の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあり、需要は強いとは言えない。
地域要因
(1)安定的な需要が存する小中学校に近い住宅地域としての地域要因に特段の変動はない。 (2)近傍の宮ノ台地区で令和元年に町有地の整備された住宅地分譲を開始した。当該地域の相対的地位の向上に反映している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町藤曲字浅間丁１７９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,856 円／平米 8万5,480 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,255 円／平米 10万6,635 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,064 円／平米 14万2,370 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町藤曲字浅間丁１７９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,908 円／平米 16万4,996 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8 円／平米 16万5,326 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,962 円／平米 14万2,032 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町藤曲字浅間丁１７９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,187 円／平米 14万6,082 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,530 円／平米 14万604 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,615 円／平米 14万885 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町藤曲字浅間丁１７９番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,149 円／平米 15万2,569 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,289 円／平米 15万3,031 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,220 円／平米 14万2,885 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,700 円／平米 14万4,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情