路線価 (2023) 静岡県駿東郡小山町大胡田字六斗蒔1042-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 駿東郡小山町静岡県駿東郡小山町大胡田字六斗蒔１０４２番５
価格時点	2023 年
駅名	足柄駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (462 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円／坪 1平米 3万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小山町郊外及び隣接する御殿場市北部の住宅地域一円である。需要者は小山町に居住する又は地縁性を有する者が中心である。当地区は御殿場市街地への接近性は比較的良好であるが生活利便性が劣るため、住宅地に対する需要の中心となる子育て世代はこの地域を選好しない。総じて住宅地に対する需要は弱く、取引は低調である。土地は総額で１，０００万円程度、建売住宅で２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は小山町の住宅地域を中心に御殿場市等の一部にも及ぶと考えられる。既存の住宅地域のため、需要者は地域内の居住者及び出身者等、地縁のある者が中心と考えられるが、御殿場市に近いことから、同市へ通勤する会社員等の需要も想定され、小山町内では宅地需要が相対的に多い地域である。取引される価格帯は土地のみで、１０００万円～１５００万円未満、新築の戸建てで２５００万円～３０００万円未満が中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅、農家住宅に農地が混在する市街化調整区域内の住宅地域で、生活利便性等が劣ることから賃貸の需要も弱く、経済合理性のある賃貸住宅の経営は困難なため、収益価格は試算しない。当地区の住宅地は自己居住目的で取引され、その取引価格の水準を指標に市場価格が形成されると認められることから、実証性を有する比準価格を採用し、前年標準地からの検討を踏まえ、地域の需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成の住宅地域に存し適切な造成事例が収集出来ないため原価法は適用しない。また、収益物件がほぼ皆無の地域にあるため収益還元法も適用しない。近隣地域及び周辺類似地域では、自用目的の取引により市場が形成され、当該市場における取引価格水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、対象不動産の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	足柄駅西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	139.7 坪 (462 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	駿東郡小山町静岡県駿東郡小山町大胡田字六斗蒔１０４２番５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域の既存集落地域に存し格別の変動要因はないことから、当面は現在の利用状況を維持するものと予測する。宅地化を促進する動きもなく、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の既存の住宅地域で、当面は現状程度にて推移すると考えられる。大胡田地区は御殿場市に近いことから小山町内では相対的に需要が多く、地価は若干の弱含み程度で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万2,073円 1平米 3万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万2,073円 1平米 3万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当町の人口は微減、高齢化率は上昇、住宅ローンは低金利が継続、新型コロナウイルス感染症の住宅地市場に対する影響は小さい。 (2)小山町は集落的色彩の強い地域も多く見られる一方、御殿場市の衛星都市的な性格も認められる。
地域要因
(1)御殿場市街地への接近性は良好だが、市街化調整区域内に所在し、宅地化促進の要因がない状況に変更はない。 (2)市街化調整区域内にあるものの御殿場市に近く一定の需要がある住宅地域として地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町大胡田字六斗蒔１０４２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,856 円／平米 8万5,480 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,255 円／平米 10万6,635 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,701 円／平米 9万8,192 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町大胡田字六斗蒔１０４２番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,186 円／平米 14万6,079 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,529 円／平米 14万601 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,366 円／平米 10万7,002 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町大胡田字六斗蒔１０４２番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,353 円／平米 14万19 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,606 円／平米 13万7,549 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,553 円／平米 11万926 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ静岡第２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	駿東郡小山町
地域	静岡県駿東郡小山町大胡田字六斗蒔１０４２番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万250 円／平米 10万7 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,854 円／平米 9万5,391 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,708 円／平米 11万1,439 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情