路線価 (2023) 静岡県榛原郡吉田町住吉字京田1386-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 榛原郡吉田町静岡県榛原郡吉田町住吉字京田１３８６番６
価格時点	2023 年
駅名	島田駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3,870万 円 (921 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,890万 円 (921 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万9,513 円／坪 1平米 4万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は榛南地域の商業地域一円である。需要層は吉田町、牧之原市内に地縁性のある地元事業者が中心となるが、規模、総額が大きい場合は全国展開の法人も含まれる。近隣地域が町内で最も郊外型の店舗がまとまって立地している。繁華性はさほど高くないが、交通量は多いので一定の収益は期待でき、需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、規模により大きく変動するが、ロードサイド店舗として標準的な標準地程度の規模なら４０００万円前後になる。 (2) 同一需給圏は主に榛南地区の商業地域一円。需要者は同一需給圏内外で店舗、事業所を展開する法人、個人事業者を中心とする。国道沿いの路線商業地域で相応の繁華性は維持されているが、東名高速吉田インター近くに大型商業施設が進出しており、相対的に商況は厳しい状況にあることから、地価水準は下落基調が続いている。周辺での商業地の取引は少なく、中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的の取引が主であるが、賃貸需要もあるので収益価格も試算した。しかし、取引にあたっては、市場で成立した価格を指標に形成された価格水準が重視され、収益性が考慮される地域性は有しない。よって、取引事例から検討した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、市内の商業地の価格水準を広域的に勘案し、単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 国道沿いに賃貸物件と自己使用物件とが混在しており、土地価格、建築費を反映した賃料収入が困難な賃貸市場であるため収益価格は低位に試算された。商業地事例の絶対数は少ないが、同一街路上の事例を含む代替競争関係を有する４取引事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ島田駅南東方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	278.6 坪 (921 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	榛原郡吉田町静岡県榛原郡吉田町住吉字京田１３８６番６
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	650 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	29 m
奥行き	35 m
面積	900 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	沿道型店舗を主とする路線商業地域。
街路	１４．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)吉田町役場に近い旧来からの路線商業地である。今後も現状のまま推移すると予想される。 (2)国道沿いの路線商業地域で当面現状を維持するものと予測する。吉田インター近くに大型の商業施設が進出しており、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万8,852 円 1平米 4万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万8,852円 1平米 4万2,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 14万1,827円 1平米 4万2,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)吉田町内で人口が増加している神戸地区に近い、県道島田吉田線沿いが今後新たな路線商業地としての発展が期待できる。 (2)各種施策による下支えは認められるが、地方都市の商業地における土地需要は地域要因、個別的要因等の優劣による格差が拡大している。
地域要因
(1)非線引無指定地域である近隣地域の背後には農地が広がり、住宅地は少ない。 (2)東名高速吉田インター近くに商業施設の進出が見られ顧客の分散化傾向が窺えるため、地価水準は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	榛原郡吉田町
地域	静岡県榛原郡吉田町住吉字京田１３８６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,787 円／平米 11万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,354 円／平米 13万104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,354 円／平米 13万104 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	榛原郡吉田町
地域	静岡県榛原郡吉田町住吉字京田１３８６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,078 円／平米 12万9,192 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,011 円／平米 12万2,358 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,956 円／平米 14万5,319 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５Ｋ２２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	榛原郡吉田町
地域	静岡県榛原郡吉田町住吉字京田１３８６番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,265 円／平米 13万6,422 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,021 円／平米 13万8,921 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,021 円／平米 13万8,921 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情