路線価 (2023) 静岡県周智郡森町森字横町351-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	静岡県 周智郡森町静岡県周智郡森町森字横町３５１番１
価格時点	2023 年
駅名	遠州森駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	369万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	367万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,923 円／坪 1平米 2万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね森町及び隣接市郊外の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の個人事業者及び法人である。近隣地域は森町中心部の旧来からの商業地域ではあるが、地域経済の低迷等により商業繁華性の低下が続き、需要は弱い。規模等による差が大きく取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は森町を中心に隣接する周辺市の商業地域。需要者は同一需給圏内の地元で店舗等を展開する個人事業者及び法人が中心である。旧来からの商業地域であるが、人通りが少なく、閉鎖店舗も見られる等、繁華性の劣る地域であることから、土地需要は弱い。商業地の取引自体が少なく、画地規模、利用形態は多様であり価格帯に幅があることから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の存する地域は森町中心部の旧来からの商業地域である。当該地域では賃貸による店舗、事務所等は殆どなく、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。従って、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を採用することとし、状況類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 森町内の取引事例を採用し試算した比準価格は、市場の実勢を反映しており信頼性が高い。当該地域では賃貸による店舗、事務所等は殆どなく、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しなかった。よって、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、類似した標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	遠州森駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	周智郡森町静岡県周智郡森町森字横町３５１番１
標準地の範囲
東	120 m
西	100 m
南	30 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	24.5 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	森町の中心部に近い旧来からの商業地域
街路	７．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)森町中心部の旧来からの商業地域であるが、商業繁華性の低下傾向が続いており、今後もこの傾向は続くものと予測する。 (2)旧来からの商業地域であるが閉鎖店舗も見られる等繁華性も劣り、商業地域として衰退傾向が継続していることから、地価水準は、弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万254 円 1平米 2万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万254円 1平米 2万7,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の基調としては持ち直しつつあるが、森町内の不動産需要は、人口減少や高齢化の影響から依然弱い。 (2)森町は人口減少率が大きく、高齢化率も高い。他地域からの流入もほとんど見られず、土地需要は弱い。
地域要因
(1)森町中心部の既存商店街であるが、商業繁華性の低下が続いており、需要は弱い。 (2)旧来からの商業地域であるが商業繁華性が劣り、商業地としての土地需要は弱い。
個別的要因	(1)特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	掛川市
地域	静岡県周智郡森町森字横町３５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,215 円／平米 8万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,867 円／平米 8万5,516 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,518 円／平米 9万975 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｋ０５０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	袋井市
地域	静岡県周智郡森町森字横町３５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,890 円／平米 13万8,488 円／坪
推定価格 平米 坪	4万986 円／平米 13万5,500 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,298 円／平米 10万6,777 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｋ０５１０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	周智郡森町
地域	静岡県周智郡森町森字横町３５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,312 円／平米 6万539 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,074 円／平米 5万9,753 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,024 円／平米 7万6,117 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｋ０５１６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	静岡県
市区町村	周智郡森町
地域	静岡県周智郡森町森字横町３５１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,760 円／平米 8万1,857 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,852 円／平米 9万2,079 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情