路線価 (2023) 青森県青森市中央1-2-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市中央１丁目２番８
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	707万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,494 円 1平米 6万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	709万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万3,155 円／坪 1平米 6万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は青森市内の中心部周辺の商業地域または商住混在地域。需要者は青森市内の事業者が中心で同一需給圏外からの需要は殆どない。郊外大型ＳＣ、郊外路線商業地域への顧客流出とコロナ禍等による顧客の減少から、中心部周辺の商業地域における繁華性の低下に改善は見られない。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちであり中心となる価格は見出し難い。 (2) 同一需給圏は青森市内の商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、自己使用目的の地縁性を持つ個人事業者又は県内法人で圏外からの流入は少ない。近年における市場の需給動向として、郊外の大型店舗への顧客流出等により商況が弱いため、商業地需要は減退している。取引当事者の属性や取引規模により成約価格はまちまちで市場での中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　収益価格は低位に試算された。賃貸物件も見られる地域であるが、空室も多く適正な賃料の把握が難しく、このような状況から求められた収益価格の精度には限界がある。当地域は、自用の店舗等が大半を占めていることから近隣地域の市場性を反映しているとみられる比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、既成商業地域の衰退等により土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格よりかなり低めに試算された。商業地ではあるものの土地取引は自用目的がほとんどで市場相場は付近の取引価格水準により形成されている。よって、本件では市場の実態を反映し、説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗、事務所等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市中央１丁目２番８
標準地の範囲
東	30 m
西	130 m
南	250 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	9.5 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市役所に近い幹線道路沿いの商業地域
街路	５０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　地価水準が低くなり背後の住宅地域の水準に近づいているが、コロナ禍の長期化による商況の悪化から需要は減退傾向にあり、地価は横這い乃至下落傾向で推移すると予測される。 (2)広幅員の県道沿いの商業地域で画地規模が小さいため、誘客となる商業施設がなく、近年のコロナ禍による経済は不透明であるが、地価が底値に近づき横ばい傾向に転じており、今後とも安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万9,436 円 1平米 6万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万9,436円 1平米 6万9,400円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　郊外大型ＳＣ等への顧客流出により中心部周辺の商業地域の繁華性は低く、コロナ禍、物価上昇等による商況悪化から地価は下落傾向。 (2)新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景気は一進一退の状態である。地方でも都心に近い商業地の需要は回復しつつある。
地域要因
(1)　地価水準が低くなり底値感はあるが、コロナ禍等により店舗用地としての需要は弱く、地価は弱含みで推移している。 (2)繁華性がやや劣る既成商業地域で、新型コロナの影響もあり地価は下落傾向を続けていたが、オフィスビルの需要回復で横ばいに転じつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220702201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市中央１丁目２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,545 円／平米 13万7,348 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,224 円／平米 20万5,713 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,215 円／平米 22万8,825 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220702201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市中央１丁目２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,772 円／平米 21万4,136 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,896 円／平米 21万7,852 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,291 円／平米 22万9,076 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,300 円／平米 22万9,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	208 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220402201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市中央１丁目２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,020 円／平米 21万8,262 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,381 円／平米 22万2,762 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,465 円／平米 22万9,651 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,500 円／平米 22万9,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市中央１丁目２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,274 円／平米 29万1,834 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,018 円／平米 27万4,458 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,588 円／平米 23万58 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情