路線価 (2023) 青森県青森市青葉1-1-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市青葉１丁目１番２５
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,860万 円 (585 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,840万 円 (585 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万3,406 円／坪 1平米 8万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は青森市の路線商業地域及びそれに準ずる商業地域一円。需要者は地元法人だけでなく、規模・立地によっては広域展開している県外資本の進出も見込まれる。路線商業地域はコロナ禍の影響が限定的で、この間も積極的な出店が見られるなど、商業地域の中では堅調である。但し、路線商業地域では業種により必要とされる規模等に相当な幅があるほか、事業用定期借地が多く取引価格が顕在化しにくいため、需要価格帯も見出すのが困難である。 (2) 同一需給圏は、青森市内の路線商業地域。需要者は県内外の法人が中心である。市の郊外路線地域は西バイパス周辺、イトーヨーカドー青森ＳＣ周辺に店舗が集中集積しており、スーパーやホームセンターを中心に業績が回復、外食・サービス関連にも持ち直しの動きがみられる。このような状況のもと、経済変化の著しい路線商業地域では、リスク回避から定期借地権を設定するケースが多く、取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域には貸店舗等も散見されるが、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないこと、駐車スペースを十分確保しなければならない地域特性から、収益価格はかなり低位に試算された。このため、商業地域であっても自用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 貸店舗の実需は認められるものの、借地上に自用の店舗を建てるケースが多く、成熟した賃貸市場は形成されていない。比準価格は圏内類似地域から選択した事例と特に繁華性を重視した要因比較を行っており、市場の実態を反映し実証的と判断される。よって、本件では需要者の視点から説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅南東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	177 坪 (585 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市青葉１丁目１番２５
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	550 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中央大橋南方に形成された低層店舗の多い路線商業地域。
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺地域で商業集積が進むなど熟成しつつある。路線商業地域の場合、コロナ禍の影響は限定的で、かつ集客が見込めるため積極的な投資や出店が見られることから、地価も当面は強含みで推移する予測する。 (2)今後とも現環境を維持するとみられる。路線地域全般に持ち直しの動きがみられる。コロナ禍のなか、閉店もあったが、郊外店には客足が戻っており、地価は横這い～上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万2,663 円 1平米 8万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万2,002 円 1平米 8万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万2,663円 1平米 8万5,500円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万2,002円 1平米 8万5,300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 27万2,084円 1平米 8万2,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直している。個人消費は全体としては回復している。企業の業況感は、非製造業が改善したことから、全産業でも改善した。 (2)景気は新型コロウィルス感染症の影響により、厳しい状況にあるものの、個人消費、雇用情勢等、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)地域内で特段の変動はないが、路線商業地域の場合コロナ禍の影響は限定的であり、商業地域の中では堅調である。 (2)同一沿道ではコロナ禍中に閉店した店舗に新規出店がみられた。浜田地区周辺の路線地域は、客足が戻っており、複数の飲食店が出店した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市青葉１丁目１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,797 円／平米 23万749 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,983 円／平米 31万7,320 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,623 円／平米 28万3,070 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,600 円／平米 28万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	540 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	18 m
側道方位2	南
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211102201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市青葉１丁目１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,170 円／平米 23万5,288 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,452 円／平米 21万9,690 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,979 円／平米 28万7,553 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市青葉１丁目１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,274 円／平米 29万1,834 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,018 円／平米 27万4,458 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,409 円／平米 28万2,362 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220702201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市青葉１丁目１番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,772 円／平米 21万4,136 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,896 円／平米 21万7,852 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,358 円／平米 28万2,194 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,400 円／平米 28万2,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	71 ％
基準容積率	208 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情