路線価 (2023) 青森県青森市はまなす1-4-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市はまなす１丁目４番４９
価格時点	2023 年
駅名	小柳駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	7,230万 円 (1091 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,230万 円 (1091 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,188 円／坪 1平米 6万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市中心部の路線商業地域。需要者は、県内外の比較的資本力がある事業者である。新型コロナの影響による景気減速が長引いているが、路線商業地の需要は底堅く、今後需要は回復すると思料する。需要の中心となる価格帯は、企業の事業規模や資金力等により様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は青森市の路線商業地域及びそれに準ずる商業地域一円。需要者は地元法人だけでなく、規模・立地によっては広域展開している県外資本の進出も見込まれる。但し、コロナ禍の不確実性から市場動向や先行きの見通しは困難である。なお、路線商業地域では業種により必要とされる規模等に相当な幅があるほか、事業用定期借地が多く取引価格が顕在化しにくいため、需要価格帯も見出すのが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　国道沿いには貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていため、収益価格は低位に試算された。よって、相対的に信頼性が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域には貸店舗等も散見されるが、元本価格に見合った賃料水準が形成されていないこと、駐車スペースを十分確保しなければならない地域特性から、収益価格はかなり低位に試算された。このため、商業地域であっても自用目的の取引が支配的で、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小柳駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	330 坪 (1091 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗に銀行等も混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市はまなす１丁目４番４９
標準地の範囲
東	650 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	30 m
面積	1100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道４号沿いの郊外路線商業地域
街路	３５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市中心部の郊外路線商業地域であり、今後も現状を維持すると予測する。新型コロナの影響が残り、商況の回復には至っていなが、路線商業地の需要は底堅く、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)今後も同程度の商業環境を維持すると予測する。なお、路線商業地域の場合、コロナ禍にあっても潜在的な需要は高いことが徐々に明らかとなってきたことから、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万1,833 円 1平米 6万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万1,833円 1平米 6万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　人口は減少、世帯数は微減。繁華性が高い路線商業地の需要は底堅い。 (2)県内景気は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。個人消費は全体としては回復しつつある。
地域要因
(1)　近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな変化は見られないが、上記一般的要因記載のとおり需要は底堅いため、地価は横ばい傾向で推移した。 (2)特段の変動要因はないが、路線商業地域の場合、当該影響は限定的であることが解明されつつあるため、地価は横ばいと判断した。
個別的要因	(1)　個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市はまなす１丁目４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万218 円／平米 13万2,961 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,936 円／平米 14万8,558 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,815 円／平米 22万7,502 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,800 円／平米 22万7,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200802201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市はまなす１丁目４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万486 円／平米 19万9,967 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,067 円／平米 18万5,358 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,796 円／平米 22万4,134 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,800 円／平米 22万4,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210502201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市はまなす１丁目４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,675 円／平米 9万1,494 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,309 円／平米 10万6,814 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,475 円／平米 20万9,848 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	16 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210702201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市はまなす１丁目４番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,848 円／平米 19万1,245 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,093 円／平米 18万2,137 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,100 円／平米 22万5,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	23.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情