路線価 (2023) 愛知県名古屋市東区白壁4-89 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 名古屋市東区愛知県名古屋市東区白壁４丁目８９番
価格時点	2023 年
駅名	東大手駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億1,700万 円 (446 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 234万7,260 円 1平米 71万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億1,700万 円 (446 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 234万7,260 円／坪 1平米 71万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名古屋を代表する白壁、覚王山、南山町等の高級住宅地域である。需要者の中心は企業経営者、医療法人理事等の富裕層が中心であるが、規模の大きい土地はマンション業者の参入も見られる。伝統ある高級住宅地域で安定した需要層が存する一方で売地は少ないため、地価は大きな上昇が続いている。取引の中心となる価格帯は規模によって、ばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。 (2) 同一需給圏は名古屋市内の高級住宅地域である。当地域は市内屈指の高級住宅街であり、需要者は地縁性を有する富裕層や法人が中心となる。古くからの名声が資産価値を上げ、高額であるが需要は根強い。同品等とされる高級住宅地は白壁・主税町・橦木町の一部に限られ、その希少性の高さも相まって、周囲では高値取引も見られる。中心価格帯は、取引そのものが少ないことに加え、規模や取引当事者の属性等による差異が大きく、一定の傾向を見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要は強い地域であるが、容積率が２００％で日影規制もかかるため、収益性の高い建物の想定ができなかったことから収益価格は低位に求められた。賃料も高いが、それ以上に地価水準が高い地域であるため、収益目的での土地取引はほとんど見られない。富裕層の自用の住宅地としての取引が中心であることから、収益価格は参考とするにとどめ、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は古くからの高級住宅地域であり、自用の取引を標準とする。市場価格は取引価格をベースに形成されており、重視される価格は比準価格である。一方、収益価格は賃貸マンションを想定したが、土地の資産価値に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に求められた。検討の結果、市場を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東大手駅東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	134.9 坪 (446 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名古屋市東区愛知県名古屋市東区白壁４丁目８９番
標準地の範囲
東	90 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	名古屋を代表する高級住宅地域である。
街路	基準方位北、　　７．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)名古屋の高級住宅地域を代表する品等の高い住宅地域である。既に熟成しているが、規模の大きい土地については低中層のマンションに建て替えられてゆくものと予測する。 (2)周囲にマンション建設が見られるが、高級住宅地域としての地位を確立しており、当面は現状の地域性を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 234万7,260 円 1平米 71万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 234万7,260 円 1平米 71万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 234万7,260円 1平米 71万円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2022年	1坪 217万2,042円 1平米 65万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 234万7,260円 1平米 71万円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2019年	1坪 217万2,042円 1平米 65万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅需要は概ね堅調であるが、資材価格と人件費の上昇から建築費用は大幅に上昇しており、今後の売れゆきの推移が注目される。 (2)木材・資材価格の高騰で戸建総額は膨らんだものの、低金利環境に支えられ、住宅市場は安定的に推移した。
地域要因
(1)高級住宅地の中でも白壁筋のステイタスは別格である。富裕層の自用の住宅地、富裕層向けマンション用地として需要はますます強まっている。 (2)富裕層の投資意欲は高く、高級住宅地に対する需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｂ東０４３２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市東区
地域	愛知県名古屋市東区白壁４丁目８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	51万3,691 円／平米 169万8,262 円／坪
推定価格 平米 坪	52万4,479 円／平米 173万3,928 円／坪
標準価格 平米 坪	65万5,599 円／平米 216万7,410 円／坪
査定価格 平米 坪	65万6,000 円／平米 216万8,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３１ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ東０５３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市東区
地域	愛知県名古屋市東区白壁４丁目８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万9,337 円／平米 174万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	56万8,341 円／平米 187万8,935 円／坪
標準価格 平米 坪	74万2,929 円／平米 245万6,123 円／坪
査定価格 平米 坪	74万3,000 円／平米 245万6,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高４５ｍ高度
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ東０５２８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市東区
地域	愛知県名古屋市東区白壁４丁目８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	50万9,805 円／平米 168万5,415 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,678 円／平米 159万5,733 円／坪
標準価格 平米 坪	73万1,330 円／平米 241万7,777 円／坪
査定価格 平米 坪	73万1,000 円／平米 241万6,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｂ東０４１５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市東区
地域	愛知県名古屋市東区白壁４丁目８９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
推定価格 平米 坪	108万6,358 円／平米 359万1,500 円／坪
標準価格 平米 坪	106万5,057 円／平米 352万1,078 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３１ｍ高度地区
特別な事情