路線価 (2023) 青森県青森市浪岡大字浪岡字細田147 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市浪岡大字浪岡字細田１４７番
価格時点	2023 年
駅名	浪岡駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (925 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (925 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円／坪 1平米 1万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は浪岡地区の中心商業地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁を有する個人事業者や法人等である。浪岡駅へと通じる従来からの中心的商店街であるが、郊外型のスーパーやドラッグストア、ホームセンター等へ顧客は流出しており当地区に対する需要は弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は、取引自体が少なく、また、需要者の属性等により様々であり見出し難い状況である。 (2) 　同一需給圏は、浪岡地区中心部の商業地域。需要者の中心は、当地区に地縁を有する事業者である。当地域は、地区中心部の商業地域であるが、郊外型店舗との競争激化により商況は冴えない状況が続いており、商業地需要は減退している。需要の中心となる価格帯は、企業の業種等により様々ではあり一様には見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　浪岡地区の中心商業地域であるが、自用の店舗や店舗併用住宅が中心であり、貸店舗等の収益物件は見られず、賃貸市場が成立していないことから収益還元法の適用は断念した。取引自体が少ないが、自用目的での取引が中心であり、取引価格を指標として地域の価格水準が形成されている。よって、市場の実態を反映し説得力が高いものと認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域内には自用の店舗等が多く、新規の貸し店舗の建設も見られず、貸し店舗の賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。地域では自用目的での取引が大半で、収益性よりも取引価格水準により地価が形成される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浪岡駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	279.8 坪 (925 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ浪岡地区の中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市浪岡大字浪岡字細田１４７番
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	60 m
面積	720 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ浪岡駅へ通じる空き店舗が多い商業地域。
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　浪岡駅に続く従来からの中心商店街。新規出店も見られるが、郊外型店舗に顧客は流出し、商況は厳しい状況である。地価は背後の住宅地価格と近接しており、底値感もあって横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)　地区の中心商業地域として現状を維持していくと考えられる。新規の店舗出店も見られるが、郊外型店舗との競争激化により商況は冴えず、地価は弱含みながらも横ばい傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　記録的な円安や原材料価格の高騰等から物価は上昇しており、地元経済を取り巻く環境は厳しい状況が続いている。 (2)　人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの流行以前から、新規出店は少なく商業地の需要は減退している。
地域要因
(1)　小規模な小売店舗や店舗兼住宅が建ち並ぶ駅前に続く商店街。郊外型の店舗に顧客が流出し、商況は厳しい状況が続いている。 (2)　近隣地域周辺で土地利用に大きな変化は見られない。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1181002201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市浪岡大字浪岡字細田１４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,062 円／平米 4万6,489 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,106 円／平米 4万6,634 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,161 円／平米 5万6,734 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210502201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市浪岡大字浪岡字細田１４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,547 円／平米 6万4,622 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,289 円／平米 5万3,851 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,128 円／平米 5万6,625 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210502201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市浪岡大字浪岡字細田１４７番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,989 円／平米 5万6,166 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,853 円／平米 5万5,716 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,853 円／平米 5万5,716 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	77 ％
基準容積率	364 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情