路線価 (2023) 青森県青森市大字八ツ役字矢作73-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市大字八ツ役字矢作７３番４外
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 5000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (1545 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,363 円 1平米 7万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (1545 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万6,710 円／坪 1平米 7万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市の路線商業地域。需要者の中心は、地元及び県外の事業者である。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあり、路線商業地域の需要は持ち直しつつある。取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は青森市の路線商業地域である。需要者は全国展開している大手企業や資金力のある地元企業が中心である。近接する浜田・大野地区は住宅地需要の高い地域であり、商業地についても借地権設定の取引が見受けられ、需要は高まっており、新型コロナウイルスの影響を受けるものの、地価は横ばい傾向である。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 青森市の路線商業地域である。周辺には貸店舗もみられるが、郊外型店舗は賃料水準や管理運営形態がまちまちであり、市場の適正賃料の把握には限界がある。このため、収益価格の相対的規範性はやや低く、市場の実態を反映した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅南東方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	467.3 坪 (1545 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、郊外ＳＣ等が多い路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市大字八ツ役字矢作７３番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	0 m
南	50 m
北	650 m
標準的使用
標準的使用	低中層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	60 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	自動車関連店舗が多く見られる郊外路線商業地域
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　路線商業地域として、現状の儘推移するものと予測される。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあり、近隣地域の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)近接する浜田・大野地区は住宅地需要の高い地域で、商業地も一定の需要があり、周辺地域の影響を受け、当該路線商業地域の地価は横ばい傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万5,966 円 1平米 7万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万2,991 円 1平米 7万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万5,966円 1平米 7万4,400円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万2,991円 1平米 7万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万6,710円 1平米 7万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあり、路線商業地域の需要は持ち直している。 (2)青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。
地域要因
(1)　近隣地域は人気のある路線商業地域で、需要は堅調である。 (2)近接する浜田・大野地区は住宅地需要が高い地域で、商業地域も一定の需要があり、周辺の影響を受け、当該路線商業地域の地価は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)　個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1190402201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字八ツ役字矢作７３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,340 円／平米 21万6,014 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,169 円／平米 20万5,531 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,618 円／平米 23万157 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1200602201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字八ツ役字矢作７３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,378 円／平米 24万2,588 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,050 円／平米 28万1,175 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,712 円／平米 23万7,080 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220102201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字八ツ役字矢作７３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,311 円／平米 14万9,798 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,466 円／平米 22万3,043 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,017 円／平米 23万4,782 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,100 円／平米 24万1,669 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220402201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字八ツ役字矢作７３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,024 円／平米 26万1,253 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,710 円／平米 23万7,073 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220702201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市大字八ツ役字矢作７３番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,737 円／平米 19万879 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,616 円／平米 19万3,784 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,861 円／平米 24万7,490 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情