路線価 (2023) 青森県青森市本町3-8-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市本町３丁目８番１０
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 15万2,076 円
1平米当たり	1平米 4万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,120 円 1平米 5万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万8,442 円／坪 1平米 5万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青森市内の中心部周辺の商業地域または商住混在地域。需要者は青森市内の事業者が中心で同一需給圏外からの流入は少ない。近年における市場の需給動向として、郊外大型ＳＣ、郊外路線商業地域への顧客流出とコロナ禍による飲食店利用客の減少により需要は弱く、中心部周辺の商業地域における繁華性は低下傾向が続いている。取引当事者の属性や取引規模により成約価格はまちまちで市場での中心となる価格帯は見出せない。 (2) 　同一需給圏は、青森市の中心商業地域背後の近隣商業地域一円。需要者の中心はさまざまで、自己使用目的又は賃貸目的の県内外の法人及び個人、分譲又は賃貸マンション建設目的のデベロッパー等が想定される。コロナ禍により飲食店舗等の商業系の需要より、共同住宅等への需要にシフトしつつある。土地の取引規模はまちまちで、取引件数が少ないため中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内には貸店舗や共同住宅等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格よりかなり低めに試算された。商業地ではあるものの土地取引は自用目的がほとんどで市場相場は付近の取引価格水準により形成されている。よって、本件では市場の実態を反映し、説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺には賃貸物件は見られるものの空室が多く、また、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益性は低い。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、一般住宅、事務所等が見られる地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市本町３丁目８番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	180 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	23 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	飲食店、共同住宅等が混在する幹線道路沿いの商業地域
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後とも飲食店や共同住宅等が多く繁華性の低い幹線道路沿いの商業地域として推移するものと予測する。コロナ禍の長期化による商況の悪化から需要は減退傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)　歓楽街背後の飲食店や一般住宅等が多い商業地域で、コロナ禍により商況は悪化しているものの、地域の特性として需要堅調な住宅地的性格も有しているため、地価動向は横ばい傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,070 円 1平米 5万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,070円 1平米 5万8,400円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万4,393円 1平米 5万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスが第八波に入り、国内景気は一進一退の状態である。コロナ禍による商況悪化から飲食店の商業地の需要は弱い。 (2)　商業形態の変化、コロナ禍の影響等により、商況の回復が不透明で、商業地の土地需要は減退している。
地域要因
(1)地価水準が低くなり底値感はあるが、コロナ禍により飲食店利用客は減少し、需要は弱含みで推移している。 (2)　商住混在する商業地域で、コロナ禍の影響を受けているものの、底値感から地価は横ばい傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210702201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町３丁目８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,393 円／平米 19万3,047 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,933 円／平米 18万8,220 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,154 円／平米 19万2,257 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,200 円／平米 19万2,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220602201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町３丁目８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,319 円／平米 25万2,311 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,548 円／平米 21万6,702 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,473 円／平米 19万3,312 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町３丁目８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,709 円／平米 20万7,316 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,085 円／平米 21万5,171 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,060 円／平米 19万1,946 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220402201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町３丁目８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,020 円／平米 21万8,262 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,381 円／平米 22万2,762 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,987 円／平米 19万1,705 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220602201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市本町３丁目８番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,619 円／平米 16万734 円／坪
推定価格 平米 坪	5万615 円／平米 16万7,333 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,718 円／平米 19万4,122 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,700 円／平米 19万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情