路線価 (2023) 青森県青森市原別1-6-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市原別１丁目６番３
価格時点	2023 年
駅名	矢田前駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (391 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (391 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円／坪 1平米 3万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市の路線商業地域及び商住混在地域である。需要者は青森市内の事業経営者が中心である。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあるが、郊外の大型店舗へ顧客が流出し、新規出店の需要は乏しい。土地は３５０～４５０㎡程度で１，１００～１，５００万円程度が需要の中心である。 (2) 　同一需給圏は、青森市郊外の路線商業地域及び商住混在地域。需要者は当市内の事業者が中心である。郊外型大型ＳＣ等への継続的顧客流出により長期衰退傾向にあって店舗地需要は少ない。最近は新型コロナウイルス感染症による景気悪化に伴い需要はさらに弱含んでいるとみられる。土地は３５０㎡～４５０㎡で１，１００万円～１，５００万円程度が需要の中心、土地建物総額では３，０００万円程度が需要価格帯とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には貸店舗等が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算され信頼性も相対的に劣る。よって信頼性が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格を参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　市北東部郊外の県道沿いの路線商業地域で、貸店舗等も散見されるが、自用目的での取引が支配的である。収益価格は、土地建物の元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず低位となった。想定事項が多く、市場性の配慮に欠ける面があり相対的に規範性は劣ると思料される。従って、実証的で説得力が高いと認められる比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに背後の住宅地の標準地価格との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢田前駅北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	118.3 坪 (391 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅、工場等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市原別１丁目６番３
標準地の範囲
東	160 m
西	920 m
南	640 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	商住混在地域へと移行しつつある近隣商業地域
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　商住混在地域へと移行するものと予測される。景気は持ち直しており、個人消費は全体として回復しつつあるが、近隣地域の需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (2)地域経済の長期低迷や大型ＳＣ等への顧客流出により店舗地需要が減退し商住混在地域へ移行しつつある。新型コロナウイルス感染症の影響も相俟って、今後も需要は弱めで地価もやや下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万5,131円 1平米 3万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　都心部から離れた人気のない商業地域は、郊外型大型ＳＣへの顧客流失に歯止めがかからず、需要は弱含みである。 (2)新型コロナウイルスの影響により、地域経済は観光・宿泊業等を中心に冷え込んでおり、先行き不透明で商業地の需要は弱含みである。
地域要因
(1)　一般的要因に記載している理由で、需要は弱含みである。 (2)地域経済の長期低迷等に伴い店舗地需要が減退し商住混在地域へ移行しつつある近隣商業地域で、地価も引続きやや下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210502201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市原別１丁目６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,675 円／平米 9万1,494 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,309 円／平米 10万6,814 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,309 円／平米 10万6,814 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	16 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220102201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市原別１丁目６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万218 円／平米 13万2,961 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,936 円／平米 14万8,558 円／坪
標準価格 平米 坪	3万158 円／平米 9万9,702 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1201102201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市原別１丁目６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,874 円／平米 16万1,577 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,497 円／平米 14万3,801 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,927 円／平米 10万8,857 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210302201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市原別１丁目６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,983 円／平米 7万9,288 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,724 円／平米 11万8,104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,037 円／平米 10万2,608 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情