路線価 (2023) 青森県青森市東大野2-7-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市東大野２丁目７番２外
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 4400m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (2215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,114 円 1平米 6万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (2215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万8,775 円／坪 1平米 6万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は青森市内の商業地域である。需要者は資金調達力を有する国内の法人企業である。周辺には集客力のある大型店舗が建ち並んでいることから、新型コロナウイルスの影響を受けるものの土地需要は強い。取引される画地規模は需要者の業種により大きく異なり、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は青森市の路線商業地域。需要者は、飲食業・小売業を営む県内資本及び県外資本の法人が中心的である。幹線道路との連続性に優れていて、郊外型商業地域として競争力の強い商業地域であり、コロナ禍の影響を受けたものの、地価は上昇している。需要の中心となる価格帯は、総額で３億円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 青森市内の集客力のある大型店舗が建ち並ぶ商業地域である。周辺には貸店舗もみられるが、郊外の大型店舗は賃料水準や管理運営形態がまちまちであり、市場の適正賃料の把握には限界がある。このため、収益価格の相対的規範性はやや低く、市場の実態を反映した比準価格の相対的規範性は高いと思料する。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 青森市中心市街地南方の路線商業地域であり、需要側の中心は収益性から判断を行う事業者であるが、収益価格は収益の想定内容に影響されて変動するため、収益価格の規範性はやや弱い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅南方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	670 坪 (2215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の店舗が建ち並ぶ新興の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市東大野２丁目７番２外
標準地の範囲
東	210 m
西	260 m
南	90 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	40 m
面積	2200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	集客力のある大型店舗が建ち並ぶ商業地域。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に大型店舗が建ち並ぶ郊外の商業地域である。集客力のある店舗が多いことから、新型コロナウイルスの影響を受けるものの土地需要は強く、地価は横ばいから若干の上昇傾向と予測する。 (2)大型ＳＣを中心に郊外型の各種店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、今後とも現状のまま推移すると予測される。集客力が強く需要も底堅く、地価は上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万1,420 円 1平米 7万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万5,718 円 1平米 7万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万1,420円 1平米 7万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万5,718円 1平米 7万1,300円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)青森市の人口は減少、世帯数は横ばい。中心市街地の店舗から、利便性の高い郊外の大型店舗へ顧客が流出している。 (2)青森市の商業の郊外シフトの中で、コロナ禍は収束しつつあり中心商業地では再開発の動きがある。
地域要因
(1)周辺に大型店舗が建ち並ぶ郊外の商業地域であり、集客力のある店舗が多いことから、新型コロナウイルスの影響を受けるものの土地需要は強い。 (2)集客力の強い郊外型の路線商業地域であり、コロナ禍の長期化による不透明感があるが地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200602201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市東大野２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,378 円／平米 24万2,588 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,050 円／平米 28万1,175 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,607 円／平米 22万3,509 円／坪
査定価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220802201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市東大野２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,132 円／平米 17万2,348 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,185 円／平米 17万5,830 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,614 円／平米 23万144 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1190402201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市東大野２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,340 円／平米 21万6,014 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,169 円／平米 20万5,531 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,092 円／平米 21万1,888 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市東大野２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,274 円／平米 29万1,834 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,018 円／平米 27万4,458 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,167 円／平米 22万2,054 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211202201 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市東大野２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,087 円／平米 15万5,670 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,885 円／平米 22万1,122 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情