路線価 (2023) 愛知県名古屋市北区黒川本通3-35-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 名古屋市北区愛知県名古屋市北区黒川本通３丁目３５番１外
価格時点	2023 年
駅名	黒川駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万2,046 円 1平米 29万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 96万2,046 円／坪 1平米 29万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね北区の庄内川以南を始めとして、北区とその隣接区のうち、地下鉄駅に比較的近い繁華性の高い地域を中心とした、幹線、準幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は、地元事業者、マンション開発業者、投資法人等が想定される。需要は比較的堅調であり市場は強含みで推移している。市場での価格帯は、総額の把握は取引される規模等により異なるため困難であるが、取引単価で２５０～３５０千円／㎡前後が中心となっている。 (2) 同一需給圏は北区及び隣接する西区、東区等の幹線道路沿いの商業地域の圏域である。当該地域は地下鉄最寄駅から徒歩圏内の幹線道路沿いに位置し、商住多様な用途に供されている地域であり、需要者は郊外型店舗を展開する法人及びそれらに賃貸を目論む投資家や営業所・クリニック等自用目的の法人個人、賃貸・分譲マンションのデベロッパー等多岐に亘る。価格は規模等により多様であり、取引も少ないことから中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。一方、収益価格については店舗、事務所兼共同住宅の建設を想定し理論的な価格といえるが、地価に見合った賃料が形成されていないため比準価格に比べて低めに求められた。本件では規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と同様の商業地の事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地においては重視すべき価格であるが、想定要素が多い点でやや信頼性に欠ける。したがって収益性に着目した取引も含め、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	黒川駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	170.3 坪 (563 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	葬祭会館
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名古屋市北区愛知県名古屋市北区黒川本通３丁目３５番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄駅に近い国道沿いの繁華性の高い商業地域で、今後も概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は、需要は堅調であり上昇傾向で推移するものと予測する。　 (2)中低層店舗、事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状程度の地域環境を維持しながら推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万2,046 円 1平米 29万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 97万8,576 円 1平米 29万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万2,046円 1平米 29万1,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 97万8,576円 1平米 29万6,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 90万9,150円 1平米 27万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北区内の不動産市場は、地下鉄沿線を中心に総じて堅調に推移している。 (2)区内の人口は若干の減少傾向に転じている。不動産市況は堅調に推移しているものの、インフレや利上げ懸念等、経済の先行きに不透明感は強い。
地域要因
(1)地下鉄駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、地価は上昇傾向である。 (2)幹線道路沿いの商住混在地域で、地域要因の変動は見られないが、地下鉄駅からも近いため需要は堅調で、地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ北０５２６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市北区
地域	愛知県名古屋市北区黒川本通３丁目３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	36万3,357 円／平米 120万1,258 円／坪
推定価格 平米 坪	39万5,751 円／平米 130万8,353 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,869 円／平米 95万5,001 円／坪
査定価格 平米 坪	30万6,000 円／平米 101万1,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	32.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ北０４２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市北区
地域	愛知県名古屋市北区黒川本通３丁目３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万964 円／平米 66万4,387 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,737 円／平米 70万3 円／坪
標準価格 平米 坪	27万7,870 円／平米 91万8,638 円／坪
査定価格 平米 坪	29万5,000 円／平米 97万5,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ北０４２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市北区
地域	愛知県名古屋市北区黒川本通３丁目３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万982 円／平米 66万4,446 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,002 円／平米 67万7,737 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,499 円／平米 87万1,128 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ北０５２６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市北区
地域	愛知県名古屋市北区黒川本通３丁目３５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万310 円／平米 95万9,765 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,276 円／平米 94万3,122 円／坪
標準価格 平米 坪	26万9,128 円／平米 88万9,737 円／坪
査定価格 平米 坪	28万5,000 円／平米 94万2,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情