路線価 (2023) 青森県青森市第二問屋町3-78-53外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 青森市青森県青森市第二問屋町３丁目７８番５３外
価格時点	2023 年
駅名	青森駅 から 5400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,940万 円 (1645 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,940万 円 (1645 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、青森市及び県内の流通業務地域一円。需要者の中心は自己使用目的の地縁性を持つ個人事業者又は県内外の法人。工業地のコロナ禍に対する影響は限定的であるが、地域経済の低迷、原材料費の高騰等により、大規模な設備投資には至っていない。近年工場地、事業所地の取引は少なく、取引価格は需要者の属性や画地規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は青森市内の流通業務事業所の立地可能な工業地域一円である。需要者の中心は県内及び県外の流通業務関係の法人事業者が中心である。近年全国的に物流施設用地への需要は堅調に推移しており、当地域は国道７号沿線にあり、北側背後の商業地を含め青森市市街地へ近距離な卸売団地であることから、需要は比較的堅調である。土地需要の中心は、画地規模１、０００㎡～１、５００㎡、総額が３、０００万円～５、０００万円程度が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は少ないものの、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、周辺には賃貸物件が少なく、賃貸市場が形成するに至っていないため、収益価格は試算できない。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 青森市南部の流通関連事業所の立地する卸売団地であり、自己所有の事務所、倉庫敷地がほとんどであるため賃貸市場は成立していないため収益価格は試算しなかった。比準価格のみの試算となったが、需要がやや低調となっている最近の工業地の土地取引動向などを考慮して、市場性を反映した比準価格を採用し、さらに場所的には離れているものの代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	青森駅南東方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	497.6 坪 (1645 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、倉庫、小工場等の建ち並ぶ卸売団地
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青森市青森県青森市第二問屋町３丁目７８番５３外
標準地の範囲
東	300 m
西	250 m
南	700 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層倉庫兼事業所地
画地の形状等
間口	42 m
奥行き	38 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＩＣに近接した中小卸売企業が集積した卸売団地。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　国道バイパス背後で青森中央ＩＣに近接した卸売工業団地で、当分の間、現状のまま推移するものと予測される。工業地の希少性から需要は安定し、地価動向は底値感から、横ばい傾向で推移するものと予測される。 (2)市街地やＩＣへの接近性に優れ事業所、倉庫、小工場等の建ち並ぶ古くからの卸売工業団地であり、全国的に物流施設用地への需要が堅調な中、立地の優位性もあり需要は底堅く地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層倉庫兼事業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　コロナ禍の影響は限定的で、原料費の高騰等の影響はあるものの、工場立地件数が前年より大幅に増加している。 (2)青森市への工場進出が進まず工場用地、流通業務用地需要は低迷しているが、最近交通利便性の優れた地域を中心に物流施設の進出の動きもみられる。
地域要因
(1)　近隣地域周辺では大きな土地利用の変化はなく、需給動向に大きな変動は見られない。 (2)青森市南部の卸売団地で土地需要は低迷していたが、今年、立地の優位性を活かして県内大手スーパーの本部機能が移転し業務を開始した。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210102201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市第二問屋町３丁目７８番５３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,010 円／平米 8万2,683 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,263 円／平米 10万3,355 円／坪
標準価格 平米 坪	3万61 円／平米 9万9,382 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210502201 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市第二問屋町３丁目７８番５３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
推定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
標準価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210702201 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市第二問屋町３丁目７８番５３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万703 円／平米 6万8,444 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,576 円／平米 9万7,778 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,855 円／平米 9万5,395 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210902201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	青森市
地域	青森県青森市第二問屋町３丁目７８番５３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万264 円／平米 10万53 円／坪
推定価格 平米 坪	3万264 円／平米 10万53 円／坪
標準価格 平米 坪	3万264 円／平米 10万53 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情