路線価 (2023) 愛知県名古屋市昭和区南山町23-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 名古屋市昭和区愛知県名古屋市昭和区南山町２３番１２外
価格時点	2023 年
駅名	いりなか駅 から 480m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (578 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万9,586 円 1平米 38万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億2,000万 円 (578 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万9,586 円／坪 1平米 38万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名古屋市昭和区南東部及びこれに隣接する瑞穂区のエリアを中心とした丘陵地等に形成された優良住宅地域である。需要者は企業経営者、医師等の富裕層及び当該富裕層向に一次取得者として土地を取得する不動産業者等である。個人等による自用目的の取引が大半で、敷地の広さが指向される性格や建蔽率規制等から建売分譲等も皆無である。取引の中心となる価格帯は土地のみの額で１億円前後、画地規模は３００㎡から４００㎡程度が中心である。 (2) 対象標準地の同一需給圏は、名古屋市昭和区の東部及び隣接する名古屋市瑞穂区の東部の住宅地域一円であり、主たる需要者は、自己の居住を目的とする個人である。近隣地域は、高台の閑静な住宅地域として成熟しており、最寄り駅や生活利便施設も近接していることから、高額所得者を中心に強い需要が見込める。取引の中心となる価格帯は、土地のみで１億円～２億円程度、新築の戸建住宅は供給がほとんどないため、一定の傾向を見いだすことができない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己用の戸建住宅を建築する目的での取引に概ね限られる市場にあって、土地利用規制からみて収益物件として土地を有効に活用することが困難で、土地取得費用に見合う収益が得られない実情も相まって収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は当該自己使用目的と目される優良住宅地域内における実際の取引価格を価格判定の根拠とし、市場参加者の属性に立脚し説得性が高い。従って、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地と類似する住宅地の取引事例に基づき求めた価格である。収益価格は、対象標準地において賃貸住宅の建築を想定して投資採算性の観点から求めた価格である。対象標準地は５７８㎡の戸建住宅地であり、主たる需要者である自己の居住を目的とする個人は、地域の価格水準や類似不動産の取引価格に着目して取引することが一般的である。したがって本件では比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	いりなか駅南西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	174.8 坪 (578 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模な住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名古屋市昭和区愛知県名古屋市昭和区南山町２３番１２外
標準地の範囲
東	70 m
西	90 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	名古屋市内屈指の優良住宅地域
街路	６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台にあって、敷地が広く、品等が高い邸宅が建ち並ぶ居住環境の極めて良好な住宅地域である。従来から名声の高い地域で特段の変動要因はなく、現状の住環境を維持するものと予測する。 (2)高台の閑静な住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 125万9,586 円 1平米 38万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 125万9,586 円 1平米 38万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 125万9,586円 1平米 38万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大手を含む分譲販売業者による仕入が競合する一方、低金利下でエンドユーザーへの価格転嫁が可能な状況のなか、地価は総じて上昇傾向にある。 (2)対面営業の自粛等で一時停滞したが、取引市場は正常化している。海外情勢や物価高、利上げ等の新たなリスクで先行きには不透明感もある。
地域要因
(1)地価の水準としては天井とみられるが、需要者の特性から、金融環境の変化、物価上昇等の影響もなく、需要は安定している。 (2)高台の閑静な住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。昭和区東部の高級住宅地域として引き続き強い需要が見込める。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ昭和０４３３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市昭和区
地域	愛知県名古屋市昭和区南山町２３番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万8,028 円／平米 134万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,664 円／平米 136万961 円／坪
標準価格 平米 坪	42万4,834 円／平米 140万4,501 円／坪
査定価格 平米 坪	42万5,000 円／平米 140万5,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｂ昭和０４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市昭和区
地域	愛知県名古屋市昭和区南山町２３番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,926 円／平米 99万8,167 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,817 円／平米 105万703 円／坪
標準価格 平米 坪	38万1,533 円／平米 126万1,348 円／坪
査定価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ昭和０４３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市昭和区
地域	愛知県名古屋市昭和区南山町２３番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,857 円／平米 94万1,737 円／坪
推定価格 平米 坪	29万670 円／平米 96万955 円／坪
標準価格 平米 坪	35万2,755 円／平米 116万6,208 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｂ昭和０４３３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市昭和区
地域	愛知県名古屋市昭和区南山町２３番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	35万3,357 円／平米 116万8,198 円／坪
推定価格 平米 坪	36万5,038 円／平米 120万6,816 円／坪
標準価格 平米 坪	39万2,092 円／平米 129万6,256 円／坪
査定価格 平米 坪	39万2,000 円／平米 129万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情