路線価 (2023) 青森県弘前市大字富士見町10-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字富士見町１０番２
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (399 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (399 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円／坪 1平米 3万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、弘前市市街地周辺の一般住宅地域。需要者の中心は、弘前市に居住する一次取得者が殆どである。住宅地に対する新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で、地価の長期下落による底値感から、居住環境の劣る住宅地を除いて需要は堅調である。土地の規模は１６０～２４０㎡程度で、価格は５００～１，１００万円程度が需要の中心である。 (2) 　同一需給圏は弘前市中心部周辺の住宅地域一円。需要者は、４０代の一次取得者が中心で、中心部からの接近性に優れているため、同一需給圏外からの転入もある。旧市街地は、相対的に宅地供給が少ないため、需給が安定しており地価は横這い傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地は４００㎡程度で総額１，０００万円～１，５００万円程度新築の戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺にはアパート等の収益目的の需要も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心であるので、実証的な取引事例と比較して求められた比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　学生向けアパートも多く見られる住宅地域であるが、元本価格に見合った賃料水準が形成されるに至っておらず、収益価格は低位に求められた。当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域に存し、かつ自用目的での取引が支配的で当該取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅南西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	120.7 坪 (399 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅にアパートも見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字富士見町１０番２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	21.5 m
奥行き	18.5 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	弘前大学に近い学生向けのアパートが多い住宅地域
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　一般住宅にアパートが混在する住宅地域として、当分の間、現状の儘推移するものと予測される。大学に近く一定の需要があり、地価は横ばいで推移するものと予測される。 (2)弘前大学に近いため学生向けアパート用地の需要もある既成住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと予測する。市街地中心部に近く需要も底堅いことから地価は横這いで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　住宅地に対する新型コロナウイルス禍の影響は限定的で、居住環境の劣る住宅地を除き堅調な需要が見られる。 (2)　新型コロナウイルスの感染者数は増減を繰り返しているものの、住宅地需要への影響は小さく、その需要は安定している。
地域要因
(1)　弘前大学に近い住宅地域で、アパート用地等の一定の需要がある。 (2)　中心部からの接近性に優れた既成住宅地域で、弘前大学にも近いため、戸建住宅のほか、共同住宅の敷地としての需要も認められる地域である。
個別的要因	(1)　個別的要因に特に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1201002202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字富士見町１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,375 円／平米 15万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,630 円／平米 14万4,241 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,273 円／平米 11万3,307 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220402202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字富士見町１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,481 円／平米 14万7,054 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,642 円／平米 11万7,832 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,642 円／平米 11万7,832 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220402202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字富士見町１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,932 円／平米 12万5,403 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,717 円／平米 11万1,468 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,122 円／平米 11万6,113 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220202202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字富士見町１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万671 円／平米 10万1,398 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,012 円／平米 10万2,526 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,919 円／平米 12万2,054 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220802202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字富士見町１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万226 円／平米 13万2,987 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,877 円／平米 9万5,467 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,709 円／平米 12万7,972 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情