路線価 (2023) 愛知県名古屋市瑞穂区惣作町2-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 名古屋市瑞穂区愛知県名古屋市瑞穂区惣作町２丁目１２番
価格時点	2023 年
駅名	名鉄堀田駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,450万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 72万708 円／坪 1平米 21万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は瑞穂区、昭和区等の従来からの近隣商業地域である。需要者の中心は小売店、飲食店等を経営する個人事業主、市内在住の個人である。店舗用地としての需要は少ないが、利便性が高い地域であることから、住宅用地としての需要が見込める。需要の中心となる価格帯は規模、用途等によって様々であり把握し難いが、土地で１㎡当り１８万～２４万円程度である。 (2) 同一需給圏は瑞穂区・昭和区内・天白区の旧来からの近隣商業地域。需要者の中心は、小売店舗、飲食店等を経営する個人事業者、名古屋市内に居住する個人である。投資意欲は決して高くなく、店舗用地として需要は少ないが、駅に近く利便性が高い地域であることから住宅用地としての需要が見込め、周辺住宅地の影響を受け、地価は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地は規模２００㎡前後で４０００万円～４５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の市場において成立した商業地の取引事例を採用して得た価格であり、実証的かつ、信頼性が高い価格である。一方、収益価格は不動産の収益に着目した理論的数値であるが、想定的要素が多く、また、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。よって、比準価格を標準として、収益価格をも斟酌し、さらには昨今の不動産市場の動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、実際の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。自用目的の取引が中心であるものの、一部に収益目的で不動産を取得する需要も認められる。従って、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、前年価格等からの価格変動にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	名鉄堀田駅東方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	木造店舗兼住宅が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高４５ｍ高度
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名古屋市瑞穂区愛知県名古屋市瑞穂区惣作町２丁目１２番
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	22 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	絶対高４５ｍ高度
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の店舗兼住宅が建ち並ぶ旧来からの近隣商業地域であるが、一般住宅への移行が見られることからは将来的には、住宅地域として移行する可能性もあると予測される。 (2)低層の小売店舗が建ち並ぶ旧来からの近隣商業地域であるが、一般住宅への移行が見られることからは将来的には、住宅地域としての色合いが濃くなっていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 72万4,014 円 1平米 21万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 72万708 円 1平米 21万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 72万708円 1平米 21万8,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響で、需要の減退を生じ、不動産市場の動向は一時的に弱含みであったが、昨年以降、地価は上昇傾向にある。 (2)不動産市場は依然として底堅く推移している。もっとも、不安定な海外情勢や金利の先高観等、外部環境の不透明感は拭いづらい状況である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ瑞穂０５４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市瑞穂区
地域	愛知県名古屋市瑞穂区惣作町２丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,163 円／平米 66万5,045 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,606 円／平米 70万6,181 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,506 円／平米 73万5,605 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	89 ％
基準容積率	293 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高４５ｍ高度
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ瑞穂０５４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市瑞穂区
地域	愛知県名古屋市瑞穂区惣作町２丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万911 円／平米 63万1,152 円／坪
推定価格 平米 坪	19万6,638 円／平米 65万85 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,203 円／平米 70万8,155 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高４５ｍ高度
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ瑞穂０５４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市瑞穂区
地域	愛知県名古屋市瑞穂区惣作町２丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,232 円／平米 68万8,415 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,112 円／平米 65万4,958 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,880 円／平米 72万6,923 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	217 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ瑞穂０３３２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市瑞穂区
地域	愛知県名古屋市瑞穂区惣作町２丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万711 円／平米 53万1,311 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,714 円／平米 81万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,292 円／平米 76万4,651 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	絶対高４５ｍ高度
特別な事情