路線価 (2023) 青森県弘前市大字城東中央3-1-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (354 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円／坪 1平米 4万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は弘前市市街地周辺の住宅地域。需要者は弘前市内に居住する３０、４０歳代を中心とする民間会社員、公務員等の一次取得者が中心で、近隣市町村からの転入もある。弘前市内では人口減少もあり、一部の人気の高い地域を除き、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模２５０～３５０㎡前後で総額が１０００～１６００万円程度の土地、建売であれば土地建物で２０００万円台後半が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は弘前市市街地東部の住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の一次取得者層が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。利便性良好な住宅地域で堅調な需要が認められ、地価は横ばい若しくは微増傾向にある。土地は２００㎡～３５０㎡程度で総額８００万円～１，５００万円が需要の中心、新築の戸建物件は、２，２００万円～３，０００万円程度が平均的相場である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 弘前市市街地周辺の住宅地域で、賃貸アパートも多く見られるが、土地取引においては住宅取得目的の売買が中心であり、取引当事者の判断において、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。よって、実証性のある比準価格を採用し、収益価格を関連付け、さらに前年価格との変動率に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート建設目的での土地取引は少なく、自己使用目的の取引が主で、圏内での取引は比較的多く、信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、賃貸事例も収集し得たが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、市場の特性に適合し、資料の特性からくる相対的信頼性の高いと認められる比準価格を採用し、さらに広域的見地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	107.1 坪 (354 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	50 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	弘前駅東口にある区画整理済の住宅地域
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後とも現環境を維持するとみられる。生活利便性良好なことから根強い人気があるが、最近はより割安な地域での取引が多く、地価は強含み傾向で推移するものとと予測する。 (2)弘前駅近くに位置する品等良好な住宅地域である。土地利用はほぼ熟成しているため取引件数はさほど多くないものの、底堅い需要が見られることから、地価は横ばい若しくは微増傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 14万6,786円 1平米 4万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)弘前市の人口減少、高齢化の進展等があるが、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。 (2)弘前市の人口は減少、世帯数は微増。住宅着工戸数は昨年より増加基調にあり、市街地全般において地価は堅調で上昇地点も見られる。
地域要因
(1)中古住宅の需要もあるが、最近はより割安な付近の郊外分譲地に流れている向きがみられる。 (2)区画整然とした生活利便性良好な住宅地域。底堅い需要が認められ、地価は横ばい若しくは微増傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,999 円／平米 16万1,991 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,041 円／平米 13万8,988 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,976 円／平米 14万5,385 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220802202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,399 円／平米 16万7 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,392 円／平米 14万3,454 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,392 円／平米 14万3,454 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220802202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万240 円／平米 9万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	3万850 円／平米 10万1,990 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,645 円／平米 14万7,596 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220802202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,862 円／平米 14万5,008 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,311 円／平米 12万9,962 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,369 円／平米 14万6,684 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1220902202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字城東中央３丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,405 円／平米 9万601 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,961 円／平米 12万2,193 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,764 円／平米 13万8,072 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情