路線価 (2023) 青森県弘前市大字品川町100-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字品川町１００番３
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万8,770 円／坪 1平米 4万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心部の住宅地域。需要者は４０代前後の一次取得者が中心。区画整理済の駅北地区の人気が高く、同地区では３棟目となるマンションが完売。郊外に比べ取引は少ないながら、極端に条件の劣る土地以外は全般に高値が多い。所得の減少、建築費の高騰等により、総額的観点から取引規模は縮小傾向にあり、規模１６０～２００㎡、総額７百万～１千万円、土地建物で３千万円までが需要の中心とみられる。 (2) 　同一需給圏は弘前市中心部の住宅地域一円。典型的な需要者は当市内に居住する中堅給与所得者や公務員等の比較的高所得者層が想定される。居住環境や生活利便性のほか、中心部への接近性等が良好で、需要は底堅く底値感もあることから地価は横ばい傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡前後で９００万円程度、新築戸建物件は少ないが２，８００万円程度と認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートもみられるが、投資採算に見合う十分な収益が得られないことから、収益価格は低位に試算された。土地取引は収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視した自用目的によるものがほとんどで、市場相場はエンドユーザーの目線によって形成されている。よって、本件では需要者の視点から　市場の実態を反映し説得力の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　アパート等も見られる住宅地域であるが、賃貸市場が未成熟で土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。居住の快適性や生活利便性が重視される住宅地域で、取引にあたっては代替関係にある他の不動産との価格バランスを考慮して意思決定するものと認められる。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い中心街に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字品川町１００番３
標準地の範囲
東	10 m
西	170 m
南	250 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中層マンション、アパート等も混在する住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後とも現環境を維持するとみられる。熟成した地域で取引は殆ど見られないが、周辺地域では生活利便性の高さが好まれ高値取引も多い。地価は、今後も横這い傾向で推移すると予測する。 (2)　中心部に近く生活利便性が高い熟成した住宅地域である。格別の変動要因等はないが、底堅い需要が認められることから地価は当面安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万8,770 円 1平米 4万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は減少、世帯数は微増。住宅着工数は、駅前にマンションが建てられたことから、分譲が大幅に増加している。 (2)　当市の人口は減少、世帯数は微増傾向。中心部周辺の住宅地域では需要が堅調であり、地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因
(1)中心部では、駅前のマンションが完売したほか新たに北瓦ヶ町でも着工。戸建との競合関係にあるとみられ、今期、戸建住宅地の取引は少なかった。 (2)　商業施設や病院、文教施設のほか中心部にも近い居住環境や生活利便性が良好な住宅地域で、底堅い需要から地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1211202202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字品川町１００番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,966 円／平米 18万1,718 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,563 円／平米 17万467 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,655 円／平米 15万7,547 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,100 円／平米 15万9,019 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220302202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字品川町１００番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,430 円／平米 17万28 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,963 円／平米 18万5,014 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,796 円／平米 15万1,402 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220502202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字品川町１００番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,747 円／平米 16万1,158 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,131 円／平米 15万5,815 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,559 円／平米 14万4,006 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220502202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字品川町１００番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,808 円／平米 14万1,523 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,874 円／平米 14万1,741 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,395 円／平米 14万3,464 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情