路線価 (2023) 北海道札幌市東区苗穂町5-42-113 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区苗穂町５丁目４２番１１３
価格時点	2023 年
駅名	環状通東駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,380万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円／坪 1平米 8万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区内の苗穂町・本町等の住宅地域一帯。需要者の中心は札幌市内居住の戸建住宅を求める個人や、アパート経営を目的とする不動産事業者等と見られる。最寄駅までの利便性がやや劣り生活利便施設が少なく値頃感のある住宅地域であったが、用地不足及び土地の割安感から需要が大きくなり地価は上昇している。土地が１５０㎡前後で１，２５０万円程度、新築の住宅は少なく中古の住宅は建物の築年数、規模、構造等により価格は大きく異なる。 (2) 同一需給圏は東区内の苗穂町・本町等の既成住宅地域で、需要者の中心は市内居住の戸建住宅の取得者および賃貸事業者等と見られる。交通利便性がやや劣り、街路狭小な小規模画地の多い地域であるが、値頃感から堅調な需要が認められ、近時は建築費高騰の影響から市場に一服感も生じている模様であるが、地価は依然上昇傾向となっている。取引の中心となる価格帯は、土地は１，２００万～１，６００万円程度、新築戸建住宅は３千万円台後半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模の自用目的の戸建住宅が主で、アパート等も見られる住宅地域である。画地規模が比較的小さいことから効率的な建物の想定が困難であり、さらに高騰した土地建物価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位で求められた。本件では市場の実勢を反映している比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討さらに東区全域の住宅地の地価が上昇していることも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 付近にはアパート等の収益物件も混在しているが、画地規模が比較的小さく、また土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、周辺類似地域内に存する５事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、信頼性に優る比準価格を標準として収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	環状通東駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模住宅、アパート等も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区苗穂町５丁目４２番１１３
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲと地下鉄の複数路線が利用可能なアパート、戸建住宅等の建ち並ぶ住宅地域で現状で推移するものと思われる。住宅需要が強く地価水準は上昇傾向が続くものと思われる。今後は金利の動向に注視する必要がある。 (2)今後とも一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域として推移するものと予測される。値頃感のある郊外住宅地では、今後も堅調な戸建用地需要が見られるものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
前年から次年への変動率 13.8 ％
2022年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
前年から次年への変動率 15.2 ％
2019年	1坪 23万9,685円 1平米 7万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内景気は、緩やかに持ち直しているが、住宅投資は減少している。新築住宅着工戸数では、持家、貸家は減少しているが、分譲は持ち直している。 (2)低金利政策の下、不動産市況は強含みで推移してきたが、建築費高騰の影響も顕在化し始めており、今後は金融政策の実質的転換の影響が注視される。
地域要因
(1)地域要因の変動は見られないが、地下鉄徒歩圏の地域と比較した割安感及び用地不足並びに低金利の継続から需要は堅調で地価は上昇している。 (2)熟成した既成住宅地域で地域要因の変動は特にない。値頃感のある郊外住宅地で堅調な戸建用地需要が認められ、地価は依然大幅な上昇となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231031103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区苗穂町５丁目４２番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,067 円／平米 33万7,434 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,600 円／平米 30万9,442 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,347 円／平米 28万5,463 円／坪
査定価格 平米 坪	9万200 円／平米 29万8,201 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区苗穂町５丁目４２番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,032 円／平米 23万4,832 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,993 円／平米 22万8,091 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,993 円／平米 22万8,091 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,100 円／平米 23万8,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区苗穂町５丁目４２番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,598 円／平米 25万6,539 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,370 円／平米 24万9,173 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,373 円／平米 23万5,959 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,600 円／平米 24万6,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区苗穂町５丁目４２番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,849 円／平米 31万3,571 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,662 円／平米 31万2,953 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,713 円／平米 24万7,001 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2221051103 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区苗穂町５丁目４２番１１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,575 円／平米 27万6,299 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,096 円／平米 26万8,103 円／坪
標準価格 平米 坪	8万612 円／平米 26万6,503 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情