路線価 (2023) 青森県弘前市大字撫牛子2-4-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字撫牛子２丁目４番１６
価格時点	2023 年
駅名	撫牛子駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	424万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	424万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円／坪 1平米 2万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として弘前市市街地北部の住宅地域一円。需要者は当市内に居住する３０～４０歳代の一次取得者層が中心である。市の中心部からはやや遠いものの通勤利便性が良いため安定した住宅地需要があり、また市街化区域内としては地価が既にかなりの低水準にあるため最近はほぼ横這い状態にあるとみられる。土地は１５０～２５０㎡程度で３５０～６００万円程度、新築戸建物件の供給は少ないが、２，０００万円前後程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は弘前市市街地北部の住宅地域。需要者は弘前市内に居住する３０、４０歳代を中心とする民間会社員、公務員等の一次取得者が中心で、近隣市町村からの転入もある。弘前市内では人口減少もあり、人気の高い地域を除き、住宅需要は低迷し買手優位の状況にある。取引の中心物件は、更地であれば画地規模１５０～２５０㎡程度で総額が３５０～６００万円程度の土地、建売であれば土地建物で２０００万円前後が中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ奥羽本線「撫牛子」駅に比較的近く周辺にアパートも見られるが、戸建住宅地の需要が主で自用目的での取引が中心であり、当該取引価格水準で地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映し信頼性が高いと認められる取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、北西部郊外の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 弘前市市街地周辺の撫牛子駅に近い住宅地域で、賃貸アパートも多く見られるが、土地取引においては住宅取得目的の売買が中心であり、取引当事者の判断において、収益価格が土地取引に与える影響は比較的少ない。よって、実証性のある比準価格を採用し、収益価格を参考として、さらに代表標準地と規準した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	撫牛子駅　西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅にアパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字撫牛子２丁目４番１６
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	180 m
北	440 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中規模農家住宅が多い県道沿いの背後に形成された市街地外縁部の一般住宅地域。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市の中心部からやや離れている戸建住宅の多い住宅地域で、地価が相対的に低い水準であることから安定した需要がある。今後も現状のまま持続していくものと予測する。 (2)ほぼ熟成した住宅地域で、今後も現状を維持すると見られる。周辺に事業所等が多く見られ通勤の利便性が良いことから底堅い住宅地需要が見込まれ、地価は横這いである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向、世帯数は微増。コロナ禍の影響等は徐々に弱まり、超低金利政策等の下支えの影響から住宅需要は比較的堅調である。 (2)弘前市の人口減少、高齢化の進展等があるが、地価は上昇と下落の二極化傾向にある。
地域要因
(1)市の中心部からはやや遠い新興の住宅地域であるがコロナ禍の影響はほぼ弱まり、地価は安定基調で推移している。 (2)県道背後に形成された一般住宅地域で熟成度が高いため取引は少ないが、地価は横這いである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220402202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字撫牛子２丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,187 円／平米 3万372 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,264 円／平米 6万381 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,660 円／平米 7万4,914 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220802202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字撫牛子２丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,147 円／平米 8万9,748 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,103 円／平米 8万6,297 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,432 円／平米 7万7,466 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字撫牛子２丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万673 円／平米 10万1,405 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,833 円／平米 7万8,792 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,481 円／平米 7万7,628 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220202202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字撫牛子２丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,393 円／平米 7万4,031 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,133 円／平米 7万6,478 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,629 円／平米 7万8,117 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1211202202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字撫牛子２丁目４番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,906 円／平米 9万5,563 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,597 円／平米 8万7,930 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,128 円／平米 7万6,461 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情