路線価 (2023) 愛知県名古屋市港区船見町38-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 名古屋市港区愛知県名古屋市港区船見町３８番１外
価格時点	2023 年
駅名	柴田駅 から 2200m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	10億5,000万 円 (25492 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	10億5,000万 円 (25492 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円／坪 1平米 4万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は名古屋港臨港部に位置する大規模工場等が立地する工業地域である。主な需要者は製造・エネルギー産業等の事業者のほか物流事業者である。製造業等の事業環境は不透明であり買い希望価格は弱含みであるが、Ｅコマースの拡大等を背景に物流施設の需要が旺盛であり物流関連事業者を買手とする取引価格は上昇傾向にある。需要者が２層化するなかで地価は後者が牽引し強含みである。取引価格は取引当事者の属性、取得目的等によって多様である。 (2) 同一需給圏は、名古屋港の臨海工業地域を中心とする県内の大規模工場地域である。需要者の中心は、製造業、重化学工業、物流業等の大手企業等である。需要者たる大手企業の業績は回復傾向にあり、ネット通販の拡大等により全国的に物流施設用地の需要は高く、高値取引も散見される。大規模用地の取引自体が極めて僅少であり、個別性も強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 名古屋港臨海部に位置する工業地域。比準価格は同一需給圏内の類似地域にて多数の取引事例を収集選択して試算した。自用の大規模工場等が多く賃貸事例の把握が困難であり、物流市場を主導するファンドによる賃貸事業は当該地域及び周辺では実例が少ないため収益還元法の適用を断念した。おもな需要者は自用を前提に土地価格について比準価格を重視する傾向があるため、比準価格を採用し他の標準地との均衡検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 流通業務を中心とした名古屋港臨海工業地域で、自用目的の取引が中心であり、適切な賃貸事例の収集、標準的な経費及び還元利回りの把握等が困難のため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、広域的かつ時系列的に規模の大きな取引事例を収集、選択し、市場の実態を反映した説得力のある価格が試算された。従って、市場の実勢を反映し、相対的に信頼性の高い比準価格を標準に、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	柴田駅西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	7710.8 坪 (25492 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模倉庫、作業所等の建ち並ぶ臨海工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名古屋市港区愛知県名古屋市港区船見町３８番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	120 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	250 m
奥行き	100 m
面積	25000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模工場、倉庫等が混在する臨海工業地域。需要者が、製造業等の事業者と物流関連事業者に２分する傾向が続き、当面は後者の立地が増加し地価は上昇すると予測する。 (2)名古屋港臨海工業地内の大規模倉庫、作業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。物流施設用地等は高値取引も散見され、地価水準は上昇傾向になるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2022年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2019年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＥＣ市場の活性により物流施設需要が高まる一方で、製造業等の工場需要は弱含みの状況。資源高、日銀政策変更等により後者の先行きは不透明。 (2)製造業の業績は、全般的に回復傾向にある。物流施設用地の需要は旺盛で、高値取引も散見され、工業地の地価は、全般的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)臨海部の工業地域。製造業・エネルギー産業等の工場需要は弱含みの状況であるが、物流関連需要が地価を牽引しており、地価は上昇傾向にある。 (2)大規模倉庫、作業所等が建ち並ぶ臨海工業地域であるが、地域要因に特段の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ港０５２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市港区
地域	愛知県名古屋市港区船見町３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,402 円／平米 10万3,815 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,521 円／平米 12万4,044 円／坪
標準価格 平米 坪	4万739 円／平米 13万4,683 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	33.3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	西
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ港０３２１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市港区
地域	愛知県名古屋市港区船見町３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,463 円／平米 11万629 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,768 円／平米 12万4,861 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,539 円／平米 12万7,410 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ港０４２１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市港区
地域	愛知県名古屋市港区船見町３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,681 円／平米 14万1,103 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,355 円／平米 14万6,638 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,184 円／平米 13万6,154 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	32.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	30 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ飛島０４１８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	海部郡飛島村
地域	愛知県名古屋市港区船見町３８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,547 円／平米 17万3,720 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,078 円／平米 19万2,006 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,449 円／平米 15万6,866 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情