路線価 (2023) 青森県弘前市大字小栗山字沢部218-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字小栗山字沢部２１８番２
価格時点	2023 年
駅名	小栗山駅 から 540m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	301万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,126 円 1平米 7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	301万 円 (396 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,126 円／坪 1平米 7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は弘前市の市街化調整区域内に形成された農家住宅地域一円。地縁・血縁的な選好性の強さから、需要者は世帯分離（分家）世帯が中心で、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。元々有効需要が乏しいことに加え、この圏域では農家経済の停滞や人口の減少幅が市街地に比べて大きく、地域の衰退に拍車をかけている。なお、農村部では土地取引が非常に少なく、取引価格もまちまちで、中心となる需要価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は市郊外の住宅地域。需要者は地縁性のある一次取得者が中心。市街化区域隣接の小比内、境関、門外等の小規模な分譲地は売れ行き好調で、現在は泉野地区隣接の清水森内の分譲地が高値で取引されているが、弘南鉄道大鰐線より南西部の農家集落ではこのような動きはみられない。取引の中心は規模１６０㎡～２００㎡、総額４００万～６００万円程度の一般住宅地で、農家住宅地等規模が大きい画地の取引相場は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　市街化調整区域にあり、原則としてアパート等の収益物件は建築できず、自己使用目的の取引が大半であることから収益価格は試算しない。比準価格の試算にあたっては、採用事例の中から規範性の程度を踏まえて十分精査したうえ、精度の高い価格を試算することができた。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となったが、市場取引は取引相場を重視した自己使用目的が中心である。比準価格は実際の市場で生起した取引の実態を反映した価格であり、説得力が高い。よって、本件では需要者の視点から、比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との比較検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小栗山駅南方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	119.8 坪 (396 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ市街地に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	住宅建築緩和区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字小栗山字沢部２１８番２
標準地の範囲
東	750 m
西	600 m
南	550 m
北	600 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	20 m
面積	460 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街地から近いものの、旧態依然とした中規模住宅が多い農家住宅地域。
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	住宅建築緩和区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)発展性に乏しい農家住宅地域であり、農家経済の停滞や人口減少等により今後も緩やかな衰退傾向が続くと予測する。地価も引き続き下落傾向で推移すると予測する。 (2)過疎化、高齢化等から緩やかに衰退していくものとみられる。近年は分家等による土地の取得も殆どみられず、地価は今後とも下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,126 円 1平米 7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,126 円 1平米 7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,126円 1平米 7,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,126円 1平米 7,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい。県内の景気は持ち直している。但し、住宅投資は建築費高騰の影響もあり、弱めの動きとなっている。 (2)当市の人口は減少、世帯数は微増。住宅着工数は、駅前にマンションが建てられたことから、分譲が大幅に増加している。
地域要因
(1)古くからの農家住宅地域で農家経済の長期低迷や高齢化等から住宅地需要は少なく、地価はやや下落傾向にある。 (2)空家も見られつつある。千年小学校周辺は高値取引も散見されるが、農家集落である当地域に開発の動き等はなく、衰退過程にあるとみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200302202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字小栗山字沢部２１８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,203 円／平米 1万7,201 円／坪
推定価格 平米 坪	6,593 円／平米 2万1,796 円／坪
標準価格 平米 坪	7,358 円／平米 2万4,326 円／坪
査定価格 平米 坪	7,360 円／平米 2万4,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1210602202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字小栗山字沢部２１８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,367 円／平米 2万7,661 円／坪
推定価格 平米 坪	8,626 円／平米 2万8,518 円／坪
標準価格 平米 坪	7,600 円／平米 2万5,126 円／坪
査定価格 平米 坪	7,600 円／平米 2万5,126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210602202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字小栗山字沢部２１８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,201 円／平米 1万583 円／坪
推定価格 平米 坪	6,705 円／平米 2万2,167 円／坪
標準価格 平米 坪	7,542 円／平米 2万4,934 円／坪
査定価格 平米 坪	7,540 円／平米 2万4,927 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220302202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字小栗山字沢部２１８番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,635 円／平米 1万5,323 円／坪
推定価格 平米 坪	6,555 円／平米 2万1,671 円／坪
標準価格 平米 坪	7,649 円／平米 2万5,288 円／坪
査定価格 平米 坪	7,650 円／平米 2万5,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情