路線価 (2023) 青森県弘前市大字町田2-2-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字町田２丁目２番３
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 6300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	502万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	508万 円 (540 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万1,076 円／坪 1平米 9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は弘前市の市街化調整区域内の農家住宅地域である。地縁的選好性が強いことから、需要者は地縁・血縁関係等を有する者が中心になり、同一需給圏外からの転入等はほとんどない。中心部と比較して生活利便性が劣るため需要は弱く、買手市場である。なお、弘前市内における市街化調整区域内の土地取引は、縁故者間取引を除くと非常に少ないことから、需要の中心となる価格帯についても見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、弘前市の市街化調整区域内の住宅地域。地縁的選好性が強く、需要者は地縁・血縁関係等を有する者が中心となり、同一需給圏外からの転入等は少ない。但し、市街化調整区域であっても市街地に近接し比較的生活利便性が良好な地域においては不動産業者によるミニ開発もみられる。土地は４００～５５０㎡程度で４００～５５０万円程度までが需要の中心であり、新築の戸建物件の供給は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益性を指向する地域ではなく、自己居住用を目的とした需要が中心である。比準価格は実際の取引事例を比較検討して求め、市場性を反映した実証的な価格である。当該地域は快適性を重視して取引される住宅地域で、自己居住用を目的として取引される傾向にあるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街地に近く生活利便性も比較的良好だが、市街化調整区域内に位置し公法上の規制が厳しくアパート等の建築が困難な地域であり、自己居住用を目的とした取引が支配的である。よって、本件においては収益価格は試算せず、市場の実態を反映し説得力のある比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅北西方
距離	6300 m
土地の状態
土地面積	163.3 坪 (540 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、店舗等が建ち並ぶ県道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	住宅建築緩和区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字町田２丁目２番３
標準地の範囲
東	90 m
西	340 m
南	570 m
北	530 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	20 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市街地に近い市街化調整区域内の農家住宅地域。
街路	９ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	住宅建築緩和区域
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)弘前市の既成市街地に近い市街化調整区域内の農家住宅地域である。中心部と比較して生活利便性が劣り、人口減少も顕著であることから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)農家所得の減少や農業後継者難等から農家住宅地に対する需要は少ないが、地域内では近年ミニ開発した戸建住宅地の取引が散見され、地価の下支えとなっている。地価は当面横這いで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万1,076 円 1平米 9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万746円 1平米 9,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万1,076円 1平米 9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)弘前市の人口は減少、世帯数は横ばい。地価は下げ止まり傾向であるが、郊外では人口減少・高齢化が特に進行し、宅地需要は弱い。 (2)弘前市の住宅着工戸数は昨年より増加基調にあるものの、人口減少、高齢化進行及び農業の長期不振等により農家住宅地需要は依然低調である。
地域要因
(1)既成市街地に近い市街化調整区域内の農家住宅地域であり、中心部と比較して生活利便性が劣り、人口減少も顕著であることから、需要は低調である。 (2)調整区域内の農家住宅地域で需要は少ないものの、生活利便性は比較的良好で近年は小規模に分割した戸建住宅地の売買が散見される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1200402202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字町田２丁目２番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万202 円／平米 3万3,728 円／坪
推定価格 平米 坪	7,589 円／平米 2万5,089 円／坪
標準価格 平米 坪	9,100 円／平米 3万85 円／坪
査定価格 平米 坪	9,100 円／平米 3万85 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字町田２丁目２番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,969 円／平米 2万9,652 円／坪
推定価格 平米 坪	7,041 円／平米 2万3,278 円／坪
標準価格 平米 坪	9,515 円／平米 3万1,457 円／坪
査定価格 平米 坪	9,520 円／平米 3万1,473 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220702202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字町田２丁目２番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,977 円／平米 1万9,760 円／坪
推定価格 平米 坪	5,995 円／平米 1万9,819 円／坪
標準価格 平米 坪	9,531 円／平米 3万1,509 円／坪
査定価格 平米 坪	9,530 円／平米 3万1,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210202202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字町田２丁目２番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,471 円／平米 2万4,699 円／坪
推定価格 平米 坪	9,246 円／平米 3万567 円／坪
標準価格 平米 坪	9,246 円／平米 3万567 円／坪
査定価格 平米 坪	9,250 円／平米 3万581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情