路線価 (2023) 愛知県名古屋市緑区ほら貝1-293 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 名古屋市緑区愛知県名古屋市緑区ほら貝１丁目２９３番
価格時点	2023 年
駅名	相生山駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	4,570万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,620万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 57万8,550 円／坪 1平米 17万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は相生山駅、神沢駅、鳴子駅徒歩圏を中心とする緑区と隣接する天白区の住宅地である。主たる需要者は住宅建築を目的とする一次取得者であるが、規模の大きい画地は分割して建売分譲を行う不動産業者である。近隣地域は駅から徒歩圏内にあり需要は強いが、分割困難な土地は総額的見地から単価が抑制され、擁壁の状態による価格差も発生する。需要の中心となる価格帯は土地のみで３，０００万円前後、新築の戸建住宅で５，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は名古屋市緑区及び天白区内で地下鉄駅の徒歩圏内に位置する住宅地域。需要者の中心は名古屋市及びその周辺に居住する個人。圏域内の住宅地域は居住環境が良好で利便性が高いことから需要は堅調であり、全体としては地価の上昇が続いているが、最近の需要者は１５０㎡前後の物件を選好する傾向にある為、中規模住宅地の上昇率はやや弱くなっている。土地は３０００万円程度まで、新築住宅は４０００万円～５５００万円程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅徒歩圏内で賃貸物件も見られることから収益還元法を適用したが、当地域の賃貸経営は資産保有目的で行われ、建築費の一層の上昇もあって収益価格は低く求められた。近隣地域は自用目的での取引が中心の住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定される。比準価格は、ほら貝地区を中心に画地規模や総額的見地から類似性の高い事例を重視して決定しており、代表標準地の規準価格とも均衡を得ている。比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は地下鉄駅の徒歩圏内に位置する住宅地の事例を採用し試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。他方、収益価格は共同住宅の建築を想定して試算したものの、近隣地域は中規模一般住宅が主体の地域であり賃貸市場が未成熟であること、並びに最近の建築費の高騰の影響により試算価格は低位となった。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、さらに代表標準地との検討も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	相生山駅南東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名古屋市緑区愛知県名古屋市緑区ほら貝１丁目２９３番
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した丘陵地の住宅地域であるが、細分化傾向もみられ、画地規模や擁壁工事費の高額化が価格に影響を与えており、個別的要因による価格差が拡大するものと予測する。 (2)中規模一般住宅が主体の住宅地域であるが、最近では需要者は小規模住宅を選好する傾向にあることから将来的には画地の細分化が進むものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大規模金融緩和のもと、緑区住宅地は需要が強い一方で物件の供給が少ないため、地価は堅調である。 (2)ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直していることから不動産市場の回復基調が続いており、居住環境が良好な地域を中心に地価は上昇している。
地域要因
(1)丘陵地のため、傾斜が強く擁壁工事費が高額な物件の価格は、その分取引価格から控除され低くなる傾向にある。 (2)地下鉄駅の徒歩圏内に位置し、熟成した住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ緑０５４６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市緑区
地域	愛知県名古屋市緑区ほら貝１丁目２９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万574 円／平米 43万1,678 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,717 円／平米 44万2,068 円／坪
標準価格 平米 坪	14万5,187 円／平米 47万9,988 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ緑０５４６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市緑区
地域	愛知県名古屋市緑区ほら貝１丁目２９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,502 円／平米 57万292 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,669 円／平米 57万844 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,377 円／平米 58万9,714 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ緑０５４６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市緑区
地域	愛知県名古屋市緑区ほら貝１丁目２９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,203 円／平米 62万5,505 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,858 円／平米 57万4,775 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,977 円／平米 59万5,004 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ緑０５４６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市緑区
地域	愛知県名古屋市緑区ほら貝１丁目２９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,933 円／平米 49万2,372 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,517 円／平米 49万4,303 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,342 円／平米 53万6,703 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ緑０５４６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市緑区
地域	愛知県名古屋市緑区ほら貝１丁目２９３番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,041 円／平米 60万8,440 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,186 円／平米 65万8,509 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,640 円／平米 70万9,600 円／坪
査定価格 平米 坪	21万7,000 円／平米 71万7,402 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情