路線価 (2023) 愛知県名古屋市緑区黒沢台2-705 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 名古屋市緑区愛知県名古屋市緑区黒沢台２丁目７０５番
価格時点	2023 年
駅名	神沢駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円／坪 1平米 16万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、名古屋市緑区東部を中心として近隣地域と類似の住宅地域が存する圏域である。需要者の中心は名古屋市及びその周辺圏域に居住または勤務する一次取得者層である。近隣地域周辺は、地下鉄神沢駅から概ね徒歩圏内にある区画整然とした住宅地域である。地価の割安感から一時期比較的大きな需要が見られたが、現在は周辺地域と同様の動きを見せている。需要の中心となる価格帯は、更地が２５００万円前後、新築戸建住宅が４５００万円前後である。 (2) 同一需給圏は名古屋市緑区北部の住宅地域である。主たる需要者は名古屋市内及びその近郊市町に居住する一次取得者が中心である。不動産業者による分譲住宅が活発に取引されているが、最近では小規模に分割して販売する事例が多く見られ市場価格が牽引されている。土地のみの総額で２，５００万円～３，０００万円前後、戸建分譲としては４，０００万円台が需要の中心であり、総額としての取引価格は上昇していると考える。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格としては比準価格だけを求めた。収益価格は、対象標準地が１低専の地域に存し規模が小さく間口の狭い土地であるため、経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難であることから試算しなかった。当地域では自用目的の取引が中心であり、居住の快適性、利便性等が重視されるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格が重要な指標である。従って代表標準地との均衡に留意しつつ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同じ黒沢台とその周辺地区の住環境の類似する地域内にある実際の取引価格を価格判定の根拠としたものであり、市場参加者の価値判断に即して、実証的で説得力を有する。一方収益価格は、対象標準地の画地規模が小さく間口も狭いため試算するのが適当でないと判断した。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神沢駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の多い丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名古屋市緑区愛知県名古屋市緑区黒沢台２丁目７０５番
標準地の範囲
東	80 m
西	40 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ既に熟成済の住宅地域であり、今後当分の間は大きな変動要因はなく現在の状況が続くものと予測する。 (2)戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域として熟成している。格別な変動要因は見られず、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)諸要因による物価高が家計に影響し、ローン金利等先行不透明な状況下にあるが、住宅需要は底堅く総額を抑えた物件を中心に需給ともに活発である。 (2)資源高や円安など経済的な不安要素はあるが、不動産需要は強く、地価は上昇傾向にあると考えられる。
地域要因
(1)中規模一般住宅が建ち並ぶ既に熟成済の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。需要は底堅い状況が続いている。 (2)地下鉄沿線の閑静な住宅地域として、戸建住宅地を中心に良好な環境を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ緑０４３１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市緑区
地域	愛知県名古屋市緑区黒沢台２丁目７０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万2,451 円／平米 70万2,363 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,803 円／平米 64万7,325 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,803 円／平米 64万7,325 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ緑０４３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市緑区
地域	愛知県名古屋市緑区黒沢台２丁目７０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万993 円／平米 43万3,063 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,700 円／平米 47万8,378 円／坪
標準価格 平米 坪	15万104 円／平米 49万6,244 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ緑０５２９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市緑区
地域	愛知県名古屋市緑区黒沢台２丁目７０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,446 円／平米 49万762 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,589 円／平米 55万743 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,936 円／平米 59万1,562 円／坪
査定価格 平米 坪	17万9,000 円／平米 59万1,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ緑０５２９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	名古屋市緑区
地域	愛知県名古屋市緑区黒沢台２丁目７０５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8,862 円／平米 59万1,318 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,570 円／平米 54万7,374 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,419 円／平米 54万3,569 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情