土地路線価格
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路線価 (2023) 青森県弘前市大字上鞘師町16-1 坪・平米

2023
路 線 価
青森県 弘前市
青森県弘前市大字上鞘師町16番1 (弘前)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗、事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域)
  • 弘前駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
16万5,300
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
5万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 青森県 弘前市青森県弘前市大字上鞘師町16番1
価格時点 2023
駅名 弘前駅 から 1400m
路線価
1坪当たり 1坪 16万5,300
1平米当たり 1平米 5万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月08日
鑑定評価額 総額
1,670万
(267 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 20万6,625
1平米 6万2,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月22日
鑑定評価額 総額
1,660万
(267 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 20万4,972 円/坪
1平米 6万2,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1)  同一需給圏は弘前市中心商業地域及びその周辺の商業地域。需要者の中心は市内外の飲食業や小売業を営む地元法人、店舗・事務所兼住宅地等の個人事業主が中心である。景気回復の兆し及び地価の底値感から需要も比較的安定的に推移していたものの、物価高騰等の影響による経済の先行き不透明感から、弱含み傾向にある。市場での中心となる価格帯は、中心商業地の取引は少なく、取引の事情により規模はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(2)  同一需給圏は市街地中心部の商業地域。需要者は自用目的の法人等である。地域内の商業地の需要は、コロナ禍における企業活動の鈍化により弱含んでおり、完全な好転には至っておらずいまだ先行き不透明であることから地価は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、企業の規模や業種、資金力等により様々であり、一様には見出しがたい状況である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1)  当地域は市中心市街地の商業地域で、店舗、事務所、ホテル等が建ち並んでおり、商業地として一面的には投資採算性が着目されるところであるが、各価格の精度を検討してみると、近隣地域の市場性を反映している比準価格がより適正と認められる。しかしながら、商業地としての収益性にも着目しなければならないところから、比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2)  地域内には確かに賃貸物件はあるが、容積率を充足した建物を建築できるほどテナント需要は見込めないため収益価格は低位に試算された。このため、商業地ではあるが自用目的での取引価格水準により地価が形成されている。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 弘前駅北西方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 80.8 坪 (267 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3.5 m
現況 店舗兼住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗、事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 弘前市青森県弘前市大字上鞘師町16番1
標準地の範囲
200 m
西 50 m
0 m
70 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 33 m
面積 330 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 弘前城東側に位置する県道沿線の商業地域
街路 22m県道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 駐車場付置義務(駐車付置義務)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1) 弘前城に近い熟成した商業地域であるが、店舗需要が弱いことから近隣地域は変化に乏しく、コロナ禍の影響は弱まったものの、物価高騰の影響等から地価は弱含み傾向で推移していくものと予測する。

(2) ホテルが立地する市内中心部の商業地域であるが、新型コロナの影響が尾を引き完全には商況の回復に至っておらず、未だ先行き不透明であるため、地価は下落傾向で推移すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 21万2,906
1平米 6万4,400
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 20万8,278
1平米 6万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 21万2,906
1平米 6万4,400
前年から次年への変動率 -0.8 %
2022年
1坪 20万8,278
1平米 6万3,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 20万8,278
1平米 6万3,000
前年から次年への変動率 -1.6 %
2019年
1坪 20万8,278
1平米 6万3,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)個人消費の減少等、経営環境は依然として厳しいほか、物価高騰等の影響による景気の悪化等も相俟って、先行き不透明感が増している。

(2) 人口は減少、世帯数は微増。新型コロナの影響によりいまだ企業活動は低迷しているため、商業地の需要は減退している。

地域要因
(1)弘前市中心部の熟成した商業地域であるが、店舗需要が弱く、物価高騰等の影響も相俟って地価は弱含み傾向が続いている。

(2) 近隣地域及びその周辺で土地利用に大きな変化は見られないが、一般的要因に記載の理由により地価は下落傾向で推移した。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2) 個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1211102202
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 弘前市
地域 青森県弘前市大字上鞘師町16番1
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
5万3,709 円/平米
17万7,562 円/坪
推定価格 平米
6万6,398 円/平米
21万9,512 円/坪
標準価格 平米
6万3,844 円/平米
21万1,068 円/坪
査定価格 平米
6万3,800 円/平米
21万923 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1210702202
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 弘前市
地域 青森県弘前市大字上鞘師町16番1
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
4万6,836 円/平米
15万4,840 円/坪
推定価格 平米
4万8,611 円/平米
16万708 円/坪
標準価格 平米
6万4,901 円/平米
21万4,563 円/坪
査定価格 平米
6万4,900 円/平米
21万4,559 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 13 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1210702202
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 弘前市
地域 青森県弘前市大字上鞘師町16番1
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
4万1,632 円/平米
13万7,635 円/坪
推定価格 平米
4万7,221 円/平米
15万6,113 円/坪
標準価格 平米
6万4,864 円/平米
21万4,440 円/坪
査定価格 平米
6万4,900 円/平米
21万4,559 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 84
基準容積率 336
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 15.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1201102202
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 青森県
市区町村 弘前市
地域 青森県弘前市大字上鞘師町16番1
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
5万1,346 円/平米
16万9,750 円/坪
推定価格 平米
6万1,679 円/平米
20万3,911 円/坪
標準価格 平米
6万3,916 円/平米
21万1,306 円/坪
査定価格 平米
6万3,900 円/平米
21万1,253 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情
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