路線価 (2023) 青森県弘前市大字土手町43-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字土手町４３番３外
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 22万4,808 円
1平米当たり	1平米 6万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,330万 円 (602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,360万 円 (602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万9,685 円／坪 1平米 7万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は弘前市中心部の商業地域であるが、需要者は県内の事業者が中心で、県外資本による需要は期待できない。郊外大型ＳＣ、郊外路線商業地域への顧客流出により衰退傾向が続き、複合商業施設等のに立地によっても繁華性の低下に改善は見られず、コロナ禍もあって通行量は減少し、空き店舗も多い。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちで見出し難い。 (2) 　同一需給圏は弘前市の中心商業地域一円。現状、コロナ禍の影響がなお大きく、市場動向の把握や需給予測は困難である。中心市街地の空き店舗率や歩行者通行量はさらに悪化した。老舗店舗の閉店なども目立ち、街に活気が失われていることは明白である。回帰しつつある観光客も、弘前城周辺の回遊に限られている可能性が高い。なお、商業地の取引は依然として少なく、取引価格もまちまちな為、中心となる需要価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は低位に試算された。貸店舗も比較的多く見られる商業地域であるが空室も多く適正な賃料の把握が難しく、このような状況から得られた収益価格の精度には限界がある。当地域は自用の店舗等が大半を占め、自用目的での取引価格を中心に価格が決定されるのが一般的である。よって近隣地域の市場性を反映しているとみられる比準価格が妥当と判断されるので比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域内には貸店舗等の賃貸物件も見られるが、容積率を十分消化するほどの賃貸需要が存しないことから、実需に見合った低層店舗の立地を想定した結果、収益価格はかなり低位に試算された。商業地であっても自用目的の取引が中心であり、当該取引価格の水準を指標に価格形成されているのが一般的である。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を多少関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	182.1 坪 (602 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	百貨店、銀行、専門店が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	560 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字土手町４３番３外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	120 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低中層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	52 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	各種専門店が建ち並ぶ古くからの中心的商店街
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	100 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外大型ＳＣとの競合関係から商況は厳しく、またマンション、複合商業施設の立地によっても繁華性に改善は見られず、空き店舗が多く、地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)コロナ禍の直撃を受けた業種が多く、空き店舗が急速に増えた。歩行者通行量も大きく落ち込んでおり、収益性の悪化が顕著である。回帰には相当な期間を要すると見込まれ、地価は当面下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万5,305 円 1平米 7万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万5,305円 1平米 7万4,200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 24万2,660円 1平米 7万3,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外大型ＳＣ等への顧客流出により空き店舗は増加傾向で、また新型コロナ禍により繁華性は低下しており、中心部の商業地需要は弱含み。 (2)県内景気は持ち直している。個人消費は全体としては回復している。企業の業況感は、非製造業が改善したことから、全産業でも改善した。
地域要因
(1)郊外大型ＳＣ等へ顧客が流出しているほか空き店舗が多く、新型コロナ禍によ影響もあって需要は弱含み。 (2)コロナ禍の余波を受け、空き店舗率や歩行者通行量はさらに悪化した。中心市街地への出足は鈍く、商況に回復の兆しは見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字土手町４３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万902 円／平米 26万7,462 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,630 円／平米 21万361 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,222 円／平米 24万2,072 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	37 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220602202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字土手町４３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,115 円／平米 26万8,166 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,393 円／平米 22万2,801 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,731 円／平米 25万6,979 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,700 円／平米 25万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211102202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字土手町４３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,709 円／平米 17万7,562 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,398 円／平米 21万9,512 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,188 円／平米 24万5,266 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1201102202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字土手町４３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,346 円／平米 16万9,750 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,679 円／平米 20万3,911 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,044 円／平米 24万4,789 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,000 円／平米 24万4,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210202202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字土手町４３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
推定価格 平米 坪	5万994 円／平米 16万8,586 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,683 円／平米 25万3,514 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,700 円／平米 25万3,570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情