路線価 (2023) 北海道札幌市東区北12条東12-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区北１２条東１２丁目１６番
価格時点	2023 年
駅名	東区役所前駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,040万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,030万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万5,162 円／坪 1平米 17万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区内の地下鉄駅徒歩圏を中心とする住宅地域一円。需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人、収益物件目的の個人・法人及び不動産業者が中心である。近隣地域は地下鉄東区役所前駅徒歩圏であり収益物件を中心に需要は堅調で、地価も昨年に引き続き二桁台の上昇率で推移した。土地需要の中心は標準規模で３，０００万円前後と思われる。戸建物件にあっては総額を抑えるため小規模画地での分譲も見られる。 (2) 同一需給圏は、地下鉄東区役所前駅を中心とする地下鉄駅徒歩圏の住宅地域一帯である。画地や街路の配置がやや雑然とした既存住宅地域で、札幌市内の住宅取得を目的とする居住者、賃貸事業を行う投資家及び不動産業者等が需要の中心である。地下鉄駅及び生活利便施設が建ち並ぶ幹線街路に近いため需要は多い。中心となる価格帯は、土地１８０㎡程度で３，２００万円程度、新築戸建住宅で５，０００万～５，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は地下鉄東区役所前駅徒歩圏の戸建住宅、アパート等が建つ住宅地域である。収益価格は地価及び建築費の高騰から土地建物の総額に見合う賃料設定が出来なかったため低位に求められた。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。近隣地域内の取引は自己利用目的のものも多いことから、市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討結果も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は比較的利便性の良い住宅地域。アパート等の収益物件が見受けられるが、土地建物価格の高騰に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位で求められた。類似地域に存する取引事例により求められた市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討さらに地下鉄駅徒歩圏の宅地の需要が依然として強いことを勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東区役所前駅東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区北１２条東１２丁目１６番
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特に大きな変動要因はなく現状維持と予測する。地下鉄東区役所前駅徒歩圏で収益物件用地を中心に需要は堅調で、地価も上昇傾向が続くものと予測される。 (2)地下鉄駅に近い事務所等も見られる住宅地域で現状維持で推移するものと思われる。依然として宅地需要が強く地価は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。今後は金利の動向に注視する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 58万8,468 円 1平米 17万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 58万8,468円 1平米 17万8,000円
前年から次年への変動率 13.4 ％
2022年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
前年から次年への変動率 12.7 ％
2019年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利や土地不足、都心部との比較における割安感等を背景に、東区内の住宅地需要は堅調で地価も全域的に上昇傾向が続いている。 (2)道内景気は、緩やかに持ち直しているが、住宅投資は減少している。新築住宅着工戸数では、持家、貸家は減少しているが、分譲は持ち直している。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はない。地下鉄東区役所前駅徒歩圏で市中心部にも比較的近く需要は堅調で、地価も昨年に引き続き二桁台の上昇率で推移した。 (2)地域要因の変動は見られないが、他の地下鉄徒歩圏の地域と比較した割安感及び用地不足並びに低金利の継続から需要は堅調で地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231051103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北１２条東１２丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,421 円／平米 55万3,494 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,772 円／平米 54万8,042 円／坪
標準価格 平米 坪	16万9,155 円／平米 55万9,226 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221051103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北１２条東１２丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,384 円／平米 49万3,864 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,419 円／平米 51万509 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,669 円／平米 60万598 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231051103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北１２条東１２丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,122 円／平米 46万6,549 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,245 円／平米 45万7,038 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6 円／平米 52万8,980 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221051103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区北１２条東１２丁目１６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,665 円／平米 54万4,382 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,565 円／平米 51万992 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,519 円／平米 66万6,222 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情