路線価 (2023) 青森県弘前市大字城東北4-5-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 弘前市青森県弘前市大字城東北４丁目５番５
価格時点	2023 年
駅名	弘前駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,680万 円 (1653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,680万 円 (1653 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円／坪 1平米 4万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は弘前市内の商業地域（特に郊外の商業地域）。需要者は県内資本のほか、県外資本による需要も見込まれる。車両通行量の多い国道沿いで広い駐車場を備えた郊外型店舗が大半を占めている。コロナ禍の長期化による先行き不透明感があり、また集客力の強い大型ＳＣはなく路線商業地域としての繁華性は高くないが、幹線国道沿線の地域で一定の需要がある。需要の中心となる価格帯は需要者の資金規模、利用目的等によりまちまちで見出し難い。 (2) 同一需給圏は弘前市内の商業地域のうち特に郊外の路線商業地域一円。需要者は県内資本のほか、県外資本による需要も見込まれる。車両通行量の多い国道沿いの地域で、広い駐車場を備えた郊外型店舗が大半を占めている。地域には顧客吸収力の強い大型ＳＣはなく、路線商業地域としての繁華性は高くないが、幹線国道沿線の地域で一定の需要が存在する。中心となる価格帯は、取引規模によりまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自用の郊外型店舗が多く見られる地域であり、自用目的での取引が支配的である。収益価格は土地建物の元本価値に見合う賃料水準が形成されておらず低位となったが、想定事項が多く、市場性の配慮に欠ける面があり相対的に規範性は劣ると思料される。従って、実証的で説得力が高いと認められる比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の郊外型店舗が多く見られる路線商業地域であり、賃貸物件も見られるものの成熟した賃貸市場が形成されていないため適正な賃料の把握が難しく求められた収益価格の精度には限界がある。当地域は、自用の店舗等が大半を占めていることから近隣地域の市場性を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	弘前駅　北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	500 坪 (1653 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、青果市場等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	弘前市青森県弘前市大字城東北４丁目５番５
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	550 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	65 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	車両通行量の多い国道７号線沿いの商業地域。
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道７号沿いの路線商業地域で、現状維持で推移すると予測する。集客力の強い大型ＳＣはないが車両通行量の多い地域であることから需要は比較的強く、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域には集客力の強い大型店舗はないものの、車両通行量の多い幹線国道沿線の地域であることから需要は比較的強く地価は横ばい傾向を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万7,530 円 1平米 4万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外大型ＳＣ周辺及び郊外路線商業地域の需要は底堅いが、コロナ禍により商況が悪化している業種もあり地価は横這い傾向。 (2)コロナ禍の影響で減少していた人出も戻りつつあり、郊外大型ＳＣ周辺及び郊外路線商業地域の需要は底堅く、地価は横ばい傾向となっている。
地域要因
(1)コロナ禍の長期化による先行き不透明感があるが、車両通行量の多い幹線国道沿線で一定の需要があり、地価は横這い傾向。 (2)繁華性は高くはないものの車両通行量の多い幹線国道沿線で一定の需要があることから地価は横ばいを維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1210302202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字城東北４丁目５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,288 円／平米 14万9,722 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,101 円／平米 15万9,022 円／坪
標準価格 平米 坪	4万764 円／平米 13万4,766 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別業務地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220302202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字城東北４丁目５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,130 円／平米 13万5,976 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,932 円／平米 13万2,015 円／坪
標準価格 平米 坪	4万458 円／平米 13万3,754 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1211102202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字城東北４丁目５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,467 円／平米 14万7,008 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,234 円／平米 15万6,156 円／坪
標準価格 平米 坪	4万684 円／平米 13万4,501 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220302202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	弘前市
地域	青森県弘前市大字城東北４丁目５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,110 円／平米 13万5,910 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,442 円／平米 15万3,537 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,063 円／平米 13万5,754 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,900 円／平米 13万8,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情