路線価 (2023) 青森県弘前市大字藤野2-3-1 坪・平米
2023
路 線 価
青森県 弘前市
青森県弘前市大字藤野２丁目３番１
(弘前)
- 周辺状況： 工業地 (工場、流通業務施設等が建ち並ぶ工業団地)
- 弘前駅 から 5800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
青森県
弘前市青森県弘前市大字藤野２丁目３番１
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| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 弘前駅 から 5800m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月12日
|
| 調査実施日 | 2022年12月15日
|
| 鑑定評価額 総額 |
3,670万 円
(4220 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万8,762 円
1平米 8,700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月12日
|
| 調査実施日 | 2022年12月15日
|
| 鑑定評価額 総額 |
3,670万 円
(4220 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万8,762 円／坪
1平米 8,700 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は中南津軽地方の工業地域一円。需要者は県内外の法人事業者である。青森県内の鉱工業指数は概ね前年並みで、景気は回復傾向にあるが原材料価格の高騰等の要因により、先行きは不透明である。このような状況で、工業地取引は少ない状態が継続している。需要の中心価格帯は事業規模により異なるものの、概ね５０００㎡程度で、総額４０００万円程度とみられる。 (2) 同一需給圏は中弘南黒地区の工業地域一円。需要者は県内外の法人。設備投資は、供給制約の影響がみられるものの増加している。工業地取引は少ないが、市場では流通業務系で坪６．５万円程度、それ以外が坪２．５万円程度が取引の中心とみられる。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみの適用となった。比準価格の査定にあたっては、工業地の取引事例が少ないことから市街化調整区域内の幹線街路沿いの事例を採用したが、当地域の市場性を反映した価格が求められている。したがって、本件では実際の取引事例から求められた実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が形成されていないため、取引事例比較法のみの適用となった。比準にあたっては、特に代替・競争関係の強い市内工業地の事例を採用しており、求められた価格間の開差も小さく、現実的、実証的な価格を試算し得たと考える。よって、本件では需要者の視点から市場の実態を反映し説得力のある比準価格をそのまま採用するのが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 弘前駅北西方
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| 距離 | 5800 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
1276.5 坪
(4220 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1.2 m
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| 現況 | 工場
|
| 構造 |
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 0F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 工場、流通業務施設等が建ち並ぶ工業団地
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 12 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
工業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 地区計画等（地区計画等） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
弘前市青森県弘前市大字藤野２丁目３番１
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 180 m
|
| 西 | 250 m
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| 南 | 570 m
|
| 北 | 270 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 中小工場地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 60 m
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| 奥行き | 70 m
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| 面積 | 4200 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 岩木川の西側に近接する工業団地（藤代工業団地）
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| 街路 | １２ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
工業地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 地区計画等（地区計画等） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)弘前土地開発公社による分譲済みの工業団地で、今後も同様の環境を維持すると予測する。中長期的な投資計画による工業地需要は景気変動に左右されにくく、当分の間、横ばい圏内に留まると予測する。 (2)分譲済みの工業団地で、今後も現環境を維持するとみられる。市内工業団地は空きが殆どなく、また最近は極端な安値取引もみられず底値感があり、当分の間は横這い圏で推移すると予測する。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 中小工場地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2万8,762 円
1平米 8,700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2万8,762 円
1平米 8,700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
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2023年 |
1坪 2万8,762円 1平米 8,700円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
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2022年 |
1坪 2万8,762円 1平米 8,700円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 2万8,762円 1平米 8,700円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
|
2019年 |
1坪 2万8,762円 1平米 8,700円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)令和４年８月の速報では鉱工業生産指数は前年同期比では全国ではプラス、青森県ではマイナス。エネルギー、原材料価格の高騰の影響が大きい。 (2)県内景気は一部に弱さがみられるものの緩やかに持ち直している。設備投資は、供給制約の影響がみられるものの増加している。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)特段の変動要因はないが、北部の工業団地においては空地がなく熟成しており、地価は安定的に推移している。 (2)地域要因に特段の変更は認められず、当面は現状のまま推移するものと思われる。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1201202202 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 弘前市 |
| 地域 | 青森県弘前市大字藤野２丁目３番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万1,182 円／平米
3万6,968 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万2,873 円／平米
4万2,558 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,686 円／平米
2万8,716 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,690 円／平米
2万8,729 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 16 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1220502202 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 弘前市 |
| 地域 | 青森県弘前市大字藤野２丁目３番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3,778 円／平米
1万2,490 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,936 円／平米
2万6,236 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,617 円／平米
2万8,488 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,620 円／平米
2万8,498 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 底地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 四方路 |
| 側道方位1 | 北西 |
| 側道幅員1 | 7 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1220302202 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 弘前市 |
| 地域 | 青森県弘前市大字藤野２丁目３番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,429 円／平米
2万1,254 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
8,200 円／平米
2万7,109 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,677 円／平米
2万8,686 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,680 円／平米
2万8,696 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 底地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1210202202 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 青森県 |
| 市区町村 | 弘前市 |
| 地域 | 青森県弘前市大字藤野２丁目３番１ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,471 円／平米
2万4,699 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9,246 円／平米
3万567 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,706 円／平米
2万8,782 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,710 円／平米
2万8,795 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 10 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |