路線価 (2023) 愛知県豊橋市花園町81 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊橋市愛知県豊橋市花園町８１番
価格時点	2023 年
駅名	豊橋駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,580万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,590万 円 (109 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万2,676 円／坪 1平米 14万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲：主に豊橋駅前中心商業地域の北東側に隣接する旧来からの商業地域一円である。需要者の属性：駅前再開発事業等により駐車場不足が生じており、駐車場利用としての需要が多く、個人、又は市内で営業する事業者等が中心である。市場の需給動向：再開発事業等の影響が当該地域にも影響を及ぼしており、需要は強く市場は堅調である。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総額で１２００万円～３０００万円程度であり、バラつきが見られる。 (2) 同一需給圏は主に豊橋市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者は、地縁性を有する個人事業者及び法人のほか不動産事業者や投資家等が中心である。近隣地域は旧来からの小売店舗等を主体とする地域であるが、周辺の再開発事業への期待感の影響により需要は底堅く、地価水準は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、規模等により様々であるため把握が困難であるが、標準的な土地で概ね１５百万円～２０百万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は旧来からの小売店舗等が多く見られる商業地域である。地域内店舗等は自用の店舗等が大半を占める利用状況にあり、賃貸市場において元本に見合う賃料を授受することができず収益力に劣る状況にある。従って、本件では、比準価格の３５％弱で求められた収益価格は参考に留め、最近の不動産市場の動向を反映して求められた実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益物件も散見されるが、近隣地域は自用の店舗が中心で、賃貸市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準に至っていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。従って、売買市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊橋駅東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	33 坪 (109 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊橋市愛知県豊橋市花園町８１番
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	18 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗が比較的多く見られる古くからの商業地域で利用状況に変化はないが、中心市街地で行われている再開発の影響を受けている。地価は、地域の特性を反映し堅調に推移するものと見込まれる。 (2)旧来からの商業地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。周辺の再開発事業の影響により土地需要は堅調で地価水準は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万9,370 円 1平米 14万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万2,676 円 1平米 14万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万2,676円 1平米 14万6,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 46万6,146円 1平米 14万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東海地方における企業の設備投資は横ばい、住宅投資は底堅く、雇用・所得情勢は緩やかに持ち直しており企業の業況感は改善している。 (2)不動産市況は回復基調にあるものの、資材価格の高騰等により先行き不透明感が残る。立地条件等による不動産需要の二極化が拡大傾向にある。
地域要因
(1)利用状況に変化は無いが、中心商業地における再開発事業の影響を受けて駐車場不足等による土地需要が高まり、地価は堅調である。 (2)地域特性に特段の変動要因はみられないが、周辺の再開発事業の影響により土地需要は底堅く、地価は上昇傾向である
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊橋０５２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市花園町８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,724 円／平米 35万2,830 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,080 円／平米 41万208 円／坪
標準価格 平米 坪	14万680 円／平米 46万5,088 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊橋０５２７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市花園町８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,114 円／平米 44万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,114 円／平米 44万9,993 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,012 円／平米 52万5,694 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊橋０５３１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市花園町８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万878 円／平米 49万8,803 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,159 円／平米 51万6,262 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,723 円／平米 49万1,678 円／坪
査定価格 平米 坪	14万9,000 円／平米 49万2,594 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０５３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市花園町８１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,471 円／平米 53万3,823 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,393 円／平米 54万6,789 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,820 円／平米 47万5,469 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情