路線価 (2023) 愛知県豊橋市上地町9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊橋市愛知県豊橋市上地町９番外
価格時点	2023 年
駅名	豊橋駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,190万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,190万 円 (463 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万9,524 円／坪 1平米 9万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊橋市内の幹線道路や準幹線道路沿いに位置する商業地域であり、主たる需要者は地元法人を中心に広域的に事業を展開する法人も想定される。当該近隣地域は沿道型店舗としては規模の小さい土地が中心で繁華性にやや陰りが見られるが、背後の住宅地需要の下支えもあり、需要は堅調に推移していることから地価は上昇傾向にある。このような状況の中、土地の形状や規模等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主として豊橋市内の幹線又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、主としてロードサイド型の事業者のほか、地縁性を有する事業者等である。市電沿いに旧来からの熟成した商業地域であり、背後の住宅地需要が堅調なことも相俟って底堅く推移している。市内の商業地取引は総じて少なく、また、規模や総額の多寡により様々であることから、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は建物規模や賃借人の業種にも左右されるとともに当該近隣地域における賃貸市場の動向等もあって低位に求められた。自用目的での取引が中心で、賃貸需要はやや弱含みである地域的特性を鑑み、比準価格を採用し、収益価格も参酌し、代表標準地との検討も踏まえるとともに単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象近隣は、自用の店舗、事務所等の多い地域であり、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は未だ高くはないものと判断され、収益価格は相対的に低位に求められた。他方、比準価格は個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映した実証的価格である。従って、相対的規範性に優る比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、本鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	豊橋駅東方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	140 坪 (463 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ既成路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊橋市愛知県豊橋市上地町９番外
標準地の範囲
東	270 m
西	330 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	23 m
面積	460 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに位置する既成商業地域で繁華性にやや陰りが見えるが、背後の住宅地域の需要は堅調であることから地価は上昇傾向にあるものと予測する。 (2)市電沿いの旧来からの路線商業地域であり、当面は現状維持での推移と見込まれる。地価水準は、背後の住宅地需要が堅調なことから、底堅く推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万9,524 円 1平米 9万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 29万8,532円 1平米 9万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万9,524円 1平米 9万600円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 29万8,532円 1平米 9万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による需要の低迷から回復傾向にあるが、豊橋市内の商業地域では地域や画地規模等によって需給動向に開差が見られる。 (2)物価高や円安等による経済の停滞感も一部に見られるが、不動産市場では立地条件や収益性等による需要の二極化傾向が続いている。
地域要因
(1)既成の商業地域であり、背後の住宅地域の地価上昇の影響を受けて需要は堅調に推移している。 (2)特に大きな地域的特性の変化は見られないものの、背後の堅調な住宅地需要に支えられ、地価は底堅く推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊橋０４３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市上地町９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,825 円／平米 30万3,573 円／坪
推定価格 平米 坪	9万25 円／平米 29万7,623 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,134 円／平米 29万4,677 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊橋０５３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市上地町９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,657 円／平米 33万6,078 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,091 円／平米 32万7,595 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,372 円／平米 31万1,994 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,400 円／平米 31万2,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊橋０４３０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市上地町９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万828 円／平米 30万277 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,191 円／平米 30万1,477 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,110 円／平米 28万4,680 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,100 円／平米 28万4,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０４２７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市上地町９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,095 円／平米 30万1,160 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,837 円／平米 36万3,121 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,798 円／平米 31万96 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情