路線価 (2023) 青森県八戸市大字根城字馬場頭23-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	青森県 八戸市青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９
価格時点	2023 年
駅名	八戸駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	737万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	735万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,429 円／坪 1平米 3万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は八戸市中心市街地周辺の住宅地域一円。典型的な需要者層は当地区に地縁を有する給与所得者等の１次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者はほとんど見られない。土地区画整理事業等で整備された分譲地の供給圧力から、街路配置等が劣る既存の住宅地域に対する需要は弱く、地価は弱含み傾向にある。市場の中心となる価格帯は、土地が２２０㎡程度で７５０万円前後、新築戸建物件は２，５００万円程度が取引の中心である。 (2) 　同一需給圏は当市街地周辺の一般住宅地域一円。需要者は当該圏域に地縁性を有する給与所得者等の一次取得者が中心である。市内では郊外の土地区画整理事業に伴う宅地分譲等の供給圧力等が強く、街路配置の劣る当該地域のような既存住宅地の地価は引き続き弱含みで、地価は下落傾向にある。土地は２００㎡前後で６００～７００万円程度、新築の戸建物件は、２，５００万円程度が需要価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域内では公営住宅は見られるものの、戸建住宅が中心の地域で、民間のアパート等は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟で土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算された。居住環境等が重視される住宅地域であり、意思決定に際して収益性はあまり重視されないことから、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域内においては戸建住宅が標準的で、民間のアパート等はほぼ見られない。土地取引は自己の居住用不動産として取得する個人需要者が中心で、新規に土地を購入して賃貸経営を行うほど賃貸市場は熟成していない。取引にあたっては収益性よりも居住環境や利便性が重視され、収益性は取引の指標とはなっていないため比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八戸駅南東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八戸市青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９
標準地の範囲
東	200 m
西	300 m
南	600 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	13 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道背後の丘陵地に広がる周辺には公営住宅もみられる住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　街路条件が劣る丘陵地に形成された住宅地域として推移するものと予測されるが、新興住宅地域の供給圧力が強く、環境条件等が劣る既成住宅地域への需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)丘陵地に形成された街路条件が劣る住宅地域で、当面は現状のまま推移すると考えられる。区画整理済地域に需要が集中するなか、条件の劣る既成住宅地域への需要は弱含みで、地価は下落が継続すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,759 円 1平米 3万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地に対する需要は、利便性良好な地域を中心に安定的に推移しているものの、経済の先行き不透明感から、地価は弱含み傾向にある。 (2)八戸市の人口は減少傾向が継続、土地取引は８月時点、前年同期比でマイナス、新設着工戸数も同様に前年同期比でマイナスとなっている。
地域要因
(1)街路配置等が劣る当地域は、需要に大きな変化がなく、物価高騰等の影響による経済の不透明感も相俟って、地価は弱含み傾向が続いている。 (2)街路条件の悪さから需要は弱含みで、地域内には畑等の未利用地も散見される。近隣地域周辺では土地利用の変化はなく、地価は引き続き下落基調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1220502203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,759 円／平米 11万1,607 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,238 円／平米 11万3,191 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,058 円／平米 10万5,984 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1211202203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,712 円／平米 9万4,922 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,739 円／平米 11万1,541 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,348 円／平米 10万6,942 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1210802203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,144 円／平米 8万6,432 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,094 円／平米 10万6,103 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,418 円／平米 10万7,174 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,400 円／平米 11万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1210502203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,296 円／平米 10万3,465 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,554 円／平米 10万7,624 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,916 円／平米 10万5,514 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,900 円／平米 10万8,767 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1210402203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	青森県
市区町村	八戸市
地域	青森県八戸市大字根城字馬場頭２３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,236 円／平米 11万3,184 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,993 円／平米 10万9,075 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,346 円／平米 10万6,936 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情