路線価 (2023) 愛知県豊橋市松葉町3-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊橋市愛知県豊橋市松葉町３丁目２０番
価格時点	2023 年
駅名	豊橋駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,360万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万2,922 円／坪 1平米 13万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は豊橋駅周辺に所在する幹線背後の既成商業地域。典型的需要者としては豊橋市内の小売店舗、営業所等の自営業者のほか、住宅地利用を企図する個人が挙げられる。豊橋駅東口周辺は従来不動産の売り物件が少なく、用途の多様性を内包した底堅い需要とともに相対的割安感から地価はやや強含みに推移している。需要の中心となる土地部分の価格帯は対象標準地の画地規模で総額１４百万円前後と把握されるが、条件が整えば上積みされる傾向にある。 (2) 同一需給圏は豊橋市の中心市街地及びその周辺の商業地域一円である。需要者は主に地元の個人事業主、法人等であるが、マンション適地等では関連業者の参加も見込まれる。中心市街地の需要は底堅く、近年では立地特性から利便性を重視する住宅地としての需要も認められる。画地規模等により総額ベースの取引価格はまちまちであるため、中心となる価格帯は見出し難い状況であるが、標準的な土地で概ね１，０００万円～２，５００万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は準幹線背後の住宅も介在する既成商業地域である。比準価格は規範性を有する取引事例から求めた査定価格を関連づけて試算した。収益価格は地域的特性や需給動向を踏まえて３階建店舗兼事務所を想定して試算したが、元本価値に即応する賃料を収受し得ない賃貸市場の実態や建築費上昇等を反映し低位に求められた。よって、実証的な比準価格を重視して収益価格を関連づけ、周辺標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は低層の店舗事務所併用地が多くみられる商業地域であり商況に大きな変化はなく、元本価値相当の賃料設定が難しい。このため投資目的の収益用不動産取引は少ない。一方、取引の中心となるのは自己利用目的の更地または建付地であり、これらについて複数の信頼性の高い事例収集が可能であった。以上より、市場性を反映した比準価格に重点を置き、収益価格を参酌し、周辺公示地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊橋駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、住宅兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等の中に一般住宅が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊橋市愛知県豊橋市松葉町３丁目２０番
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	17 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗の多い中に一般住宅も介在する地域であり、利便性から漸次住宅系用途に純化していくものと予測する。容積率、交通利便性に鑑みて用途の多様性を内包しており、地価水準はやや強含みの推移と予測する。 (2)当該地域は中心市街地の一角に位置する既成の商業地域であり、利便性の高さから価格水準はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万2,922 円 1平米 13万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万2,922円 1平米 13万7,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 42万9,780円 1平米 13万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市は東三河中心都市として全般に地価は安定しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、産業道路の整備・充実等から不動産市況は回復傾向にある。 (2)中心市街地の再開発が進む中、豊橋駅前や商況の優れた路線商業地等、収益性の高いエリアへの需要は底堅い。
地域要因
(1)豊橋駅周辺の再開発やマンション建設ラッシュの影響下、地価の上昇圧力もあって相対的に割安感のある当地域への波及が顕在しつつある。 (2)周辺でマンション建設が進むなど、利便性の高さから需要は高まりを見せている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊橋０５２７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市松葉町３丁目２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,114 円／平米 44万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,014 円／平米 46万6,192 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,014 円／平米 46万6,192 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊橋０５３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市松葉町３丁目２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万878 円／平米 49万8,803 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,159 円／平米 51万6,262 円／坪
標準価格 平米 坪	14万557 円／平米 46万4,681 円／坪
査定価格 平米 坪	14万1,000 円／平米 46万6,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊橋０４３５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市松葉町３丁目２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,298 円／平米 33万8,197 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,014 円／平米 34万564 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,545 円／平米 44万8,112 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０５３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市松葉町３丁目２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,471 円／平米 53万3,823 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,393 円／平米 54万6,789 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,429 円／平米 51万542 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊橋０４３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市松葉町３丁目２０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,857 円／平米 79万9,579 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,276 円／平米 62万2,440 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,685 円／平米 52万1,307 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情