路線価 (2023) 愛知県豊橋市大崎町字東里中32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊橋市愛知県豊橋市大崎町字東里中３２番
価格時点	2023 年
駅名	豊橋駅 から 6400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,333 円／坪 1平米 4万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に豊橋市内の幹線道路沿いに形成された商業地域である。需要者の多くは、地縁性を有する個人事業主、地元法人等である。当地域は、郊外の大規模集落内に位置する既成の商業地域で、商況は徐々に衰退しているが、当該集落である大崎地区等では近傍の工場勤務者等からの底堅い住宅需要も伺える。当地域の取引が市場に現れることは少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主に豊橋市の市街化調整区域又は市街化区域外縁部の近隣商業地域又は路線商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する個人事業主、法人等である。近隣地域は市街化調整区域内の郊外幹線道路沿いに併用店舗、住宅等が混在する繁華性の低い近隣商業地域であるが、需給は安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移している。商業地の取引は総じて少なく、規模等により取引価格にバラツキがあるため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、調区内に位置する自用の店舗等を主体とする商業地域であり、収益物件は殆ど皆無で、賃貸市場は未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、自用目的の取引を中心として試算したもので、取引価格を指標として価格決定されている市場の実態を反映した実証的な価格である。ここでは、周辺公示価格等との均衡、直近の市場動向等に留意の上、説得力の高い比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、旧来からの自用の店舗が中心の商業地域であり、収益物件は見られず賃貸市場が未成熟であること、また、当該地域は調整区域内に位置し、公法上の規制から賃貸用建物の想定が困難であり、収益価格を求めることが出来なかった。一方、比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。従って、売買市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊橋駅南西方
距離	6400 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所、住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊橋市愛知県豊橋市大崎町字東里中３２番
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	130 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内に形成された既成の商業地域で、今後も現状のまま推移するものと見込まれる。最近の調区内宅地の市場動向等を反映し、地価水準は横這い基調での推移と予測する。 (2)市街化調整区域内の幹線道路沿いの商業地域であり、地域に変化を促す特段の要因はなく、当面現状のまま推移するものと予測する。需給は概ね安定しており、地価水準は横ばい乃至は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の人口は微減傾向。コロナ禍の影響が和らぎ、不動産市況は全般的に堅調な推移にあるが、物価高騰等に伴う今後の市場動向は不透明である。 (2)不動産市況は回復基調にあるものの、資材価格の高騰等により先行き不透明感が残る。立地条件等による不動産需要の二極化が拡大傾向にある。
地域要因
(1)大規模集落内の商・住が混在する既成商業地域で、商況は衰退気味であるが、住宅需要の下支えも在って、地価は下げ止まり傾向である。 (2)価格形成に影響を与える地域要因の大きな変動は特にみられないが、郊外の市街化調整調区内に立地しており土地需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊橋０５３６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市大崎町字東里中３２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,485 円／平米 16万3,597 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,562 円／平米 16万546 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,053 円／平米 16万2,169 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊橋０５３１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市大崎町字東里中３２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,122 円／平米 17万2,315 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,153 円／平米 21万5,396 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,186 円／平米 17万5,833 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊橋０５３６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市大崎町字東里中３２番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,294 円／平米 11万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,849 円／平米 17万1,413 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,412 円／平米 16万50 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０５１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市大崎町字東里中３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万356 円／平米 19万9,537 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,398 円／平米 21万9,512 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,985 円／平米 14万8,720 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ豊橋０５２４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市大崎町字東里中３２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,519 円／平米 20万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,882 円／平米 21万4,500 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,812 円／平米 15万4,760 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情