路線価 (2023) 愛知県豊橋市曙町字測点73外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊橋市愛知県豊橋市曙町字測点７３番外
価格時点	2023 年
駅名	高師駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億9,200万 円 (3966 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,652 円 1平米 7万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億9,200万 円 (3966 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万3,652 円／坪 1平米 7万3,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として豊橋市内における商業地域一帯である。需要者の中心は、豊橋市を含め東三河を基盤とする個人事業者や法人等である。コロナ禍の環境下では、規模の小さな店舗敷地は苦戦を強いられているが、換気が良好な大型店舗の人気は高い。当該地は路線商業地としては街路条件にやや劣るものの、敷地は広く稀少性から需要はやや強含み傾向にある。需要の中心となる価格帯については、規模、立地条件等によりバラツキが大きく、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は豊橋市を中心に東三河の郊外等に位置する商業地域である。需要者の中心は郊外型の商業施設をチェーン展開する企業である。駐車場のため規模の確保が不可欠となるが、出店時の初期投資の軽減及び撤退の容易さのため賃貸借による進出が一般化しており、利用形態の変化に比較して取引件数は少ない。また、規模、業種により取引総額は分散し需要の中心となる価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は中規模な店舗が多い準幹線沿いの商業地域に存している。市場参加者は業務利便性や商業繁華性に加え投資採算性からも検討を行うが、賃貸市場の不透明感が強まっており収益価格はやや不安定である。比準価格は市場において成立した商業地の取引事例から比準した価格であり、実証性に優れた価格として説得力を有する。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺には自用の店舗を中心に貸店舗等が介在しているが、元本価値に見合った賃料水準が形成され難い賃貸市場の現状より収益価格は低位に試算された。比較し易い規模を有する貸店舗の賃貸事例が収集困難なため収益価格の精度には難が認められ、比準価格の説得力が高いと思料される。よって取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、最近の不動産市場の動きを再度検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	高師駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	1199.6 坪 (3966 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模な店舗、営業所等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	189 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊橋市愛知県豊橋市曙町字測点７３番外
標準地の範囲
東	350 m
西	200 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した住宅地の中に形成された中規模な店舗、営業所等が多い商業地域である。背後住宅地の良好な住宅地需要もあり、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (2)周囲には住宅街が広がる生活幹線的な市道の沿道に形成された近隣商業地域であるが地域要因に大きな変化はなく、敷地が細分化されていないため店舗の新旧交代も比較的円滑であり現状を維持してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万8,281 円 1平米 7万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万3,652 円 1平米 7万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万8,281円 1平米 7万5,100円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 24万2,991円 1平米 7万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万3,652円 1平米 7万3,700円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 24万2,991円 1平米 7万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は薄れ、沿道サービス型の大型店舗敷地は総じて安定基調にあるが、小店舗敷地等への需要は回復がやや遅れ気味である。 (2)豊橋市中心部では再開発等による地価上昇がみられた他、周辺部の商業地域においても背後の住宅地の地価上昇に伴い強含む地区がみられた。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化はないが、市内の大規模画地の稀少性が注目されている。 (2)地域要因の大きな変化は認められないが、需給バランスより地価は強含みで推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊橋０５３８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市曙町字測点７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,445 円／平米 34万5,295 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,445 円／平米 34万5,295 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,486 円／平米 26万2,781 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,900 円／平米 27万761 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	大規模集客制限
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊橋０４１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市曙町字測点７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,514 円／平米 14万7,163 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,079 円／平米 21万5,151 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,384 円／平米 25万2,526 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊橋０５３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市曙町字測点７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,657 円／平米 33万6,078 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,091 円／平米 32万7,595 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,729 円／平米 24万7,054 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０５３１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市曙町字測点７３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,617 円／平米 17万646 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,523 円／平米 19万3,477 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,281 円／平米 20万2,595 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情