路線価 (2023) 愛知県豊橋市前田町1-2-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 豊橋市愛知県豊橋市前田町１丁目２番１０
価格時点	2023 年
駅名	豊橋駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月15日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲：主に豊橋市内幹線及び準幹線沿いの商業地域一円である。需要者の属性：豊橋市内の事業者及び個人が大半である。市場の需給動向：自動車関連を中心に新たな市場参入者が期待される路線沿いを除き、他路線商業地域における需要は未だ回復傾向に無く路線商業地域の市場はやや軟調傾向にあるが、当該地域の需要は落ち込みを見せず安定基調にある。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総額２０００万円～２５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は豊橋市既成市街地内の商業地域である。需要者の中心は地元の個人事業者または法人事業者である。近隣地域は市役所、税務署等の官公署との位置関係等、主に事務所の立地に有利な特性を有する商業地域であり、背後の住宅地と地価がさほど変わらないこともあって需要は底堅く地価は安定している。取引の中心となる価格帯は画地規模等により分散し把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は低層店舗、事務所等が混在する路線商業地域である。地域内店舗等は自用の店舗等が大半を占めており、賃貸向けの店舗等はほとんど無く、地域の賃貸市場は未成熟のため元本に見合う賃料を授受することができず収益力に劣る状況にある。従って、比準価格の２０％強で求められた収益価格は参考に留め、最近の不動産市場の動向を反映して求められた実証的価格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内は自用の店舗、事務所を中心に貸店舗、貸事務所が介在しているが、元本価値に見合った賃料水準が形成され難い賃貸市場の現状より収益価格は低位に試算された。取引市場においては自用目的での取引が支配的であり比準価格の説得力が高いと思料される。よって市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	豊橋駅東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、一般住宅が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	豊橋市愛知県豊橋市前田町１丁目２番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、用途的にほぼ熟成しており、今後も現状を維持していくものと見込まれる。地価は、地域の特性を反映して概ね堅調に推移していくものと見込れる。 (2)広幅員の市道沿いに事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東海地方における企業の設備投資は横ばい、住宅投資は底堅く、雇用・所得情勢は緩やかに持ち直しており企業の業況感は改善している。 (2)豊橋市中心部では再開発等による地価上昇がみられた他、周辺部の商業地域においても背後の住宅地の地価上昇に伴い強含む地区がみられた。
地域要因
(1)地域に特段の変化はみられない。市中心部の周辺に位置する路線商業地域で、需要は底堅く、地価は概ね堅調である。 (2)地域要因の大きな変化は認められないが、需給バランスより地価は強含みで推移した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ豊橋０４２７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市前田町１丁目２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,825 円／平米 33万21 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,868 円／平米 32万3,552 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,936 円／平米 39万6,508 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ豊橋０４１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市前田町１丁目２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,780 円／平米 48万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,404 円／平米 49万624 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,833 円／平米 47万2,206 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ豊橋０５１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市前田町１丁目２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,966 円／平米 38万9,996 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,874 円／平米 39万6,303 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,320 円／平米 40万4,390 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ豊橋０５３８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	豊橋市
地域	愛知県豊橋市前田町１丁目２番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,879 円／平米 39万6,320 円／坪
推定価格 平米 坪	12万958 円／平米 39万9,887 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,703 円／平米 39万2,432 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情