土地路線価格
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路線価 (2023) 愛知県岡崎市大西町字渕田19-112 坪・平米

2023
路 線 価
愛知県 岡崎市
愛知県岡崎市大西町字渕田19番112 (岡崎)
  • 周辺状況: 住宅地 (小規模低層一般住宅を中心とする住宅地域)
  • 東岡崎駅 から 1800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
29万4,234
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万9,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛知県 岡崎市愛知県岡崎市大西町字渕田19番112
価格時点 2023
駅名 東岡崎駅 から 1800m
路線価
1坪当たり 1坪 29万4,234
1平米当たり 1平米 8万9,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,730万
(141 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 40万6,638
1平米 12万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,750万
(141 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 40万9,944 円/坪
1平米 12万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲:東岡崎駅を最寄駅とする中心部に隣接する既成の住宅地域一円である。需要者の属性:岡崎市在住の40代前後の1次取得者である。市場の需給動向:名鉄「東岡崎」駅を通勤駅とする小規模住宅が建ち並ぶ一般住宅地域であり、生活利便性や住環境は良好であることから、底堅い住宅需要が認められる。需要の中心となる価格帯:土地は1500万円~2000万円程度、新築戸建住宅では3500万円~4000万円程度である。

(2) 同一需給圏は名鉄名古屋本線沿線に位置する住宅地域。需要者の中心は、岡崎市及び周辺市町に居住する一次取得者である。業績が好調な自動車関連企業の従業員を中心とする住宅需要は強さを維持したのに対し、市場における供給不足気味の状況に変化は見られず、先行き不透明感こそ否めないものの、現時点における需給は依然として引き締まった状況にある。土地は1,800万円程度、新築の戸建物件で3,700万円程度を中心に取引が行われている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は一般住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、取引の中心は自用目的である。対象標準地は画地規模の制約により経済合理性に見合う賃貸経営は困難であることから収益還元法は適用できなかった。従って、本件では、最近の不動産市場の動向を反映して求められた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 戸建住宅が中心の地域であり、対象標準地は賃貸アパート等を建築する場合においては画地規模が小さく、経済合理性の観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 東岡崎駅南東方
距離 1800 m
土地の状態
土地面積 42.6 坪 (141 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 小規模低層一般住宅を中心とする住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 岡崎市愛知県岡崎市大西町字渕田19番112
標準地の範囲
90 m
西 30 m
90 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 11 m
奥行き 14 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、  6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特に変動は見られないが、中心市街地に比較的近接していることから、地域の需要は強含みで推移していくものと予測する。

(2)熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。学区人気等から周辺住宅地需要は底堅いため、今後も住宅地としての現状を維持していくものと思料する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 40万6,638
1平米 12万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 40万9,944
1平米 12万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 40万6,638
1平米 12万3,000
前年から次年への変動率 1.7 %
2022年
1坪 40万26
1平米 12万1,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 40万9,944
1平米 12万4,000
前年から次年への変動率 2.5 %
2019年
1坪 40万26
1平米 12万1,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)自動車産業を中心とする西三河地域は、コロナ対策の進捗効果により、景況感の回復がみられ、需要の伸びが期待される状況である。

(2)自動車関連企業の好業績等により、不動産市場は供給不足が常態化しており、先行き不透明感は残るも価格水準は概ね強含みの状態を維持している。

地域要因
(1)東岡崎駅からやや距離のある住宅地域であるが、周辺地域の需要回復の影響から、地価は強含みの傾向で推移している。

(2)熟成した戸建住宅地域であるが、街区が比較的整った住宅地域であり、人気の高い小学校区でもあるため根強い需要がある。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 A岡崎0413
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 岡崎市
地域 愛知県岡崎市大西町字渕田19番112
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
14万1,856 円/平米
46万8,976 円/坪
推定価格 平米
13万528 円/平米
43万1,526 円/坪
標準価格 平米
11万8,446 円/平米
39万1,582 円/坪
査定価格 平米
12万8,000 円/平米
42万3,168 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 A岡崎0503
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 岡崎市
地域 愛知県岡崎市大西町字渕田19番112
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万1,243 円/平米
50万9 円/坪
推定価格 平米
16万4,934 円/平米
54万5,272 円/坪
標準価格 平米
12万3,361 円/平米
40万7,831 円/坪
査定価格 平米
13万3,000 円/平米
43万9,698 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 A岡崎0508
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 岡崎市
地域 愛知県岡崎市大西町字渕田19番112
区域区分 市街化区域
用途地域 準工業地域
価格
取引価格 平米
13万122 円/平米
43万183 円/坪
推定価格 平米
12万5,868 円/平米
41万6,120 円/坪
標準価格 平米
11万2,082 円/平米
37万543 円/坪
査定価格 平米
12万1,000 円/平米
40万26 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 A岡崎0408
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 岡崎市
地域 愛知県岡崎市大西町字渕田19番112
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万3,558 円/平米
34万2,363 円/坪
推定価格 平米
13万1,096 円/平米
43万3,403 円/坪
標準価格 平米
10万4,877 円/平米
34万6,723 円/坪
査定価格 平米
11万3,000 円/平米
37万3,578 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 A岡崎0503
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 愛知県
市区町村 岡崎市
地域 愛知県岡崎市大西町字渕田19番112
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
14万3,907 円/平米
47万5,757 円/坪
推定価格 平米
15万4,208 円/平米
50万9,812 円/坪
標準価格 平米
11万3,056 円/平米
37万3,763 円/坪
査定価格 平米
12万2,000 円/平米
40万3,332 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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