路線価 (2023) 愛知県岡崎市福桶町字宮越35-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市福桶町字宮越３５番５
価格時点	2023 年
駅名	岡崎駅 から 5100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	936万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	936万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円／坪 1平米 4万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、岡崎市南西方の市街化調整区域を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は、市内及び周辺西三河地区在住の個人のほか不動産取引業者等である。市中心部から離れているも、西尾市・安城市等への自動車通勤アクセスが良好で相応の需要があるため、地価はやや強含みである。標準地の画地規模での市場中心価格帯は、５０，０００円／㎡程度であるも、取引総額は利用目的、規模等により一定でなく把握が困難である。 (2) 同一需給圏は、岡崎市及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、岡崎市及び周辺西三河地域在住の一次取得者が中心である。市中心部から離れており、既成集落地域で元来転出入は少ないが、当市南部や大工場の立地する西尾市、安城市等への通勤利便性が高く、相対的割安感もあり相応の需要がある。需要の中心となる価格帯は、画地規模等によりまちまちであり把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域及びその周辺は、従来から貸家は少なく不動産賃貸市場が未成熟であり、貸家の想定は非現実的であるため、収益価格は試算できなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から試算しており、市場性を反映し実証的であり規範性が高い。信頼性の高い比準価格を採用し、一般的要因の影響、標準地の単価と総額の関連の適否、代表標準地との秤量的な検討等の結果に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を主体とする市街化調整区域内の住宅地域である。周辺にアパート等の共同住宅は見られず、不動産賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。また、当地域における住宅地需要は、自己利用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した実証的かつ説得性の高い比準価格を妥当と判断して採用し、単価と総額との関連の適否、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡崎駅南西方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市福桶町字宮越３５番５
標準地の範囲
東	90 m
西	90 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市中心から離れるも、西尾市・安城市の周辺工場への接近性に優る地域とし宅地化が進むと予測される。自動車通勤アクセスが良好で相応の需要があるため、強含みと予測する。 (2)市街化調整区域内の既成住宅地域であり、利用状況は現状で推移するものと予測する。市南部及び隣接市町工場への自動車通勤アクセスに優れ、相対的割安感もあることから、地価水準は若干強含み傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　不動産取引市場はコロナ禍直後の停滞から盛返した。物価上昇と為替・金利等の変動で先行きが懸念されるも、当分の間、土地需要は堅調である。 (2)物価及び固定金利の上昇等の影響により、不動産市況の不透明感は増しつつあるが、需要に応じた供給不足等もあり、価格水準は底堅く推移している。
地域要因
(1)　市街化調整区域であるも隣市の辺工場等に比較的近く、地理的要因から人気がある。地価に影響を及ぼす特別の変動要因はない。 (2)市街化調整区域内の住宅地域である。西尾市、安城市等への通勤利便性が高く、相対的割安感もあり相応の需要がある。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５２１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市福桶町字宮越３５番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万1,119 円／平米 16万8,999 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,119 円／平米 16万8,999 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,630 円／平米 16万4,077 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,600 円／平米 16万3,978 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市福桶町字宮越３５番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万8,344 円／平米 22万5,945 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,090 円／平米 21万5,188 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,418 円／平米 21万9,578 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,400 円／平米 21万9,518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０４２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市福桶町字宮越３５番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,199 円／平米 10万3,144 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,296 円／平米 15万9,667 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,395 円／平米 15万6,688 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０４０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市福桶町字宮越３５番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万6,278 円／平米 21万9,115 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,348 円／平米 21万2,734 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,858 円／平米 18万1,361 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ岡崎０５２４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市福桶町字宮越３５番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,572 円／平米 15万3,967 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,354 円／平米 14万6,634 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,062 円／平米 14万2,363 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情