路線価 (2023) 愛知県岡崎市細川町字鳥ケ根94 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市細川町字鳥ケ根９４番
価格時点	2023 年
駅名	東岡崎駅 から 9400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,226 円 1平米 8万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,910万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,226 円／坪 1平米 8万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は岡崎市北部の利便性に優れた住宅地域である。需要の中心は岡崎市内に居住するマイホームの取得を目的とする３０から４０代の一次取得者であるが、豊田市の自動車関連企業勤務者による需要も多い。豊田市との市境に近く利便性が優れており、宅地需要は底堅い一方、土地供給が相対的に少ないため地価水準は上昇傾向である。需要の中心となる価格帯は土地が１，７００～２，１００万円程度である。 (2) 同一需給圏は岡崎市市街地の住宅地域を中心に形成されている。需要者の中心は居住用で取得する最終需要者である。市場では売物件が少ないため、利便性に優れた地域のほか周辺部でも住宅需要は高まっており、総じて堅調に推移している。当地域は北部郊外に位置するが、豊田市への接近性に優れ、供給に対し需要が堅調なため、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は同程度の規模の画地で総額１，５００～２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパ－ト等の収益物件は見られない一般住宅が建ち並ぶ住宅団地であることから、収益物件を想定することは合理的でないと判断し収益価格の試算は行わなかった。当該地域における取引は、自用の住宅を取得するためのものが大部分であることから、本件では代表標準地との検討を踏まえた上で、主たる需要者が重視する市場性を反映した比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地に所在し、賃貸用共同住宅の建築を想定することは現実的ではないため収益価格の試算は断念した。取引動向はほとんどが自用地の取得であり、収益性より居住の快適性や利便性等が重視される地域であることから、比準価格を標準とし、代表標準地価格等から検討した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東岡崎駅北方
距離	9400 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の大規模住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市細川町字鳥ケ根９４番
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡崎市北部の豊田市との市境近くに開発された郊外の大規模住宅団地である。ほぼすべての画地が一般住宅として利用されており当面土地利用形態に大きな変化はないものと予測される。 (2)郊外に位置する住宅団地である。地域特性に特段の変動はない。中心部より距離があり利便性にやや劣るものの、隣接市からの転入もあり、住宅需要及び地価は堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万5,226 円 1平米 8万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万5,226 円 1平米 8万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万5,226円 1平米 8万9,300円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万5,226円 1平米 8万9,300円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 28万7,622円 1平米 8万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)継続するコロナ禍の影響、世界経済の減退のきざしがあるものの、売り物件の供給がやや少ないことから、不動産価格は全体的に上昇傾向にある。 (2)市内人口は過去５年間で概ね横ばい傾向、高齢化率はやや増加傾向。住宅地の取引件数は減少傾向にあるが、新築住宅着工戸数は増加傾向にある。
地域要因
(1)北部郊外の大規模住宅団地であり地域要因に特段の変化は見られない。豊田市方面からの宅地需要も安定的に認められる。 (2)地域要因の大きな変動はない。中心部より距離のある郊外の住宅地域で、取引は少ない。需要及び地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字鳥ケ根９４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,624 円／平米 30万2,909 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,346 円／平米 28万2,154 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,346 円／平米 28万2,154 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,200 円／平米 30万4,813 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５２６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字鳥ケ根９４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万4,641 円／平米 27万9,823 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,371 円／平米 25万9,095 円／坪
標準価格 平米 坪	8万962 円／平米 26万7,660 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０５０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字鳥ケ根９４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万9,114 円／平米 19万5,431 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,982 円／平米 25万1,196 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,061 円／平米 25万4,764 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０４２４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字鳥ケ根９４番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万9,812 円／平米 26万3,858 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,812 円／平米 26万3,858 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,680 円／平米 29万3,176 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,800 円／平米 31万6,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ岡崎０５１９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市細川町字鳥ケ根９４番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,869 円／平米 27万3,965 円／坪
推定価格 平米 坪	8万558 円／平米 26万6,325 円／坪
標準価格 平米 坪	8万558 円／平米 26万6,325 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情