路線価 (2023) 愛知県岡崎市土井町字藤ノ木甲3-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市土井町字藤ノ木甲３番１
価格時点	2023 年
駅名	岡崎駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,000万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡崎市の市街化区域で、主に岡崎駅を取り囲むＪＲ東海道本線の西側の住宅地域一円である。需要者の中心は、主に岡崎市及び隣接市の在住者と地縁者である。近隣地域は既成の住宅地域で、周辺街路がやや劣るが、岡崎市及び安城市等の隣接市は住宅需要が堅調なため、宅地供給が少なく、その影響を受けて、地価は強含みにある。需要の中心となる価格帯は、対象標準地程度の画地規模で、土地もしくは建物付の土地部分は２，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は主として岡崎市内の住宅地域で、特に市中心部から南部に位置する住宅地域との代替性が強い。主たる需要者は岡崎市及び周辺市町在住の一次取得者層である。居住環境の良好な地域、相対的割安感を有する地域を中心に地価は安定的ないし上昇傾向で推移しているが、物価上昇、円安、金融政策等の経済情勢に先行き不透明感が残る。売買の中心となる価格帯は、土地のみで２０００万円で、新築戸建の場合は３５００万～４０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は周辺に農地が多く見られる住宅地域で、賃貸住宅は所々に介在するが、標準地の画地規模が小さく、経済合理性を有する賃貸住宅の建築ができないため、収益方式は採用しなかった。ここで、採用した資料及び評価の手順を再検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性を有する取引事例より求めており、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び地価の推移動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は岡崎市の南部の市街化調整区域に近接した住宅地域である。当該地域の市場取引の中心は自らの利用を目的とするものであり、また標準的な画地規模が小さく経済合理性を満たす収益物件の想定は困難であることから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、代替競争関係にある取引事例を市場参加者の価値基準に基づき試算した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡崎駅西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	周辺に農地が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市土井町字藤ノ木甲３番１
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)岡崎駅の西方で、市街化調整区域に近接し、周辺に農地が多く見られる住宅地域である。未利用地等の宅地化で、住宅地域として熟成が進むと思われるが、地域的特性に大きな変化はなく当面は現状を維持すると予測する。 (2)岡崎市の南部の市街化調整区域に近接した住宅地域で特段の変動要因はない。市中心部の住宅地と比較した割安感があり、先行き不透明感はあるものの、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万3,906 円 1平米 10万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済情勢は新型コロナウイルス感染症等により、先行き不透明な状況にある。しかし、地域や用途にもよるが、不動産需要は概ね回復している。 (2)競争力の乏しい地域を除き、地価は安定的ないし上昇傾向となっているが、円安や金融政策の動向による先行き不透明感は残る。
地域要因
(1)周辺に小規模な宅地開発が見られる以外に特段の変化はない。住宅需要の堅調な安城市等の影響を受け、地価は上昇傾向である。 (2)市街化調整区域に近接した住宅地域で地域要因に特段の変動はないが、一般的要因を背景に地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０５１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市土井町字藤ノ木甲３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,668 円／平米 37万9,092 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,685 円／平米 40万8,903 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,260 円／平米 40万886 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５２３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市土井町字藤ノ木甲３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,413 円／平米 31万5,435 円／坪
推定価格 平米 坪	9万552 円／平米 29万9,365 円／坪
標準価格 平米 坪	9万552 円／平米 29万9,365 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０５２３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市土井町字藤ノ木甲３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,594 円／平米 31万2,728 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,918 円／平米 31万7,105 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,887 円／平米 32万308 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０５２３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市土井町字藤ノ木甲３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,454 円／平米 34万5,325 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,407 円／平米 32万5,334 円／坪
標準価格 平米 坪	10万518 円／平米 33万2,313 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情