路線価 (2023) 愛知県岡崎市康生通東2-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市康生通東２丁目４１番
価格時点	2023 年
駅名	東岡崎駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,320万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 53万2,266 円／坪 1平米 16万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は岡崎市を中心に隣接の豊田市、安城市等の普通商業地域一円である。需要者は地縁性のある個人事業主及び大手事業法人など幅広い。従来から市内の中心商業地域として推移してきたが、郊外の複合大型商業施設へ客足が流れ、小売店舗街としての需要は低下しているものの、事務所街としての需要は根強く、面大地についてはマンション適地にもなる。なお、近隣周辺の地価は上昇基調にあり、売買の中心となる価格帯は規模によりマチマチで見出せない。 (2) 同一需給圏は、岡崎市及び周辺市町の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、地縁性を有する法人、個人事業主等が中心であるが、面大地についてはマンションデベロッパー等の不動産業者も需要者となり得る。従来からの市内の中心商業地域であり、店舗の入替等は少ないが、利便性が高い地域であることから需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性、事業規模、取引面積等によりまちまちであることから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域は旧来から中層店舗と事務所ビルが多い地域であり収益性が重要視されるべきであるが、その反面、周辺ではマンション販売が好調で、マンション用地として再開発可能性への留意が必要である。よって、需要者の多くは収益目的の土地取引が中心であるが、マンション敷地としての利用など住宅地への用途転換の可能性も踏まえ、価格の調整に当たっては比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、賃貸市場の熟成度が低く、元本価値に見合う賃料水準の収受が困難であることから、収益価格はやや割安な水準で求められた。比準価格は、対象標準地と地理的位置が近い市内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域で成立した多数の取引事例を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映し説得力は高いと判断した。よって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東岡崎駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市康生通東２丁目４１番
標準地の範囲
東	20 m
西	55 m
南	45 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	6.5 m
奥行き	23 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	容積率６００％を有する康生地区商業地の一角に位置
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)かっては当市中心部の繁華な商業地域であったが、近年は郊外ロードサイドの大型店舗に押され商況は低迷。但し、近隣を含む周辺の取引地価は上昇基調にあり、強含みで推移している。 (2)ロードサイド大型店舗の影響もあり商況はやや低迷しているが、従来から市内の中心商業地域として利便性が高く、地価は強含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 53万2,266 円 1平米 16万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 53万2,266円 1平米 16万1,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナウイルス感染第７波と第８波にも拘らず、地域経済は堅調に推移し、物価高の懸念のなか不動産市況への打撃は小さい。 (2)コロナ感染症に伴う経済活動の自粛が緩和され、商況は回復しつつあるが、物価及び金利の上昇等の影響により、不動産市況の不透明感は増している。
地域要因
(1)地域要因に変化は無いが、近隣周辺の地価は上昇基調にある。 (2)中層の店舗、事務所が多く見られる商業地域であり、周辺環境に変化は見られない。利便性の高い地域であるため安定した需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市康生通東２丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万5,507 円／平米 58万226 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,613 円／平米 58万7,189 円／坪
標準価格 平米 坪	26万3,912 円／平米 87万2,493 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０５１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市康生通東２丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万6,314 円／平米 54万9,834 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,312 円／平米 55万3,133 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,608 円／平米 71万2,800 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０５０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市康生通東２丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,601 円／平米 52万4,335 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,674 円／平米 51万1,352 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,250 円／平米 54万6,317 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０５０３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市康生通東２丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万861 円／平米 36万6,506 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,205 円／平米 51万3,108 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,817 円／平米 54万8,191 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ａ岡崎０５２３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市康生通東２丁目４１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,305 円／平米 58万6,170 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,078 円／平米 59万2,032 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,503 円／平米 53万7,235 円／坪
査定価格 平米 坪	16万3,000 円／平米 53万8,878 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情