路線価 (2023) 愛知県岡崎市上地2-43-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市上地２丁目４３番１２
価格時点	2023 年
駅名	岡崎駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 28万7,622 円
1平米当たり	1平米 8万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,840万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡崎市内の幹線・準幹線道路沿い等の商業地域である。需要者の中心は、地縁性を有する地元の個人事業者及び西三河地区を中心に事業を営む法人等である。近隣地域においては一般住宅も見られ、住宅地化も認められる。住宅需要も堅調であるため、需要は上昇傾向で推移している。また、取引面積や総額は業種や事業規模によって異なるため、ばらつきがあり需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は、岡崎市及び周辺市町の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、地縁性を有する法人、個人事業主等が中心である。近隣地域は低層店舗のほか一般住宅も混在する路線商業地域であり、背後の住宅地価格の上昇の影響等もあり価格水準はやや強含み傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、需要者の属性、事業規模、取引面積等によりまちまちであることから把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の店舗併用住宅、小規模店舗が中心であり、収益・投資目的の取引は少なく元本と果実の牽連性が希薄であるため、収益価格は低く求められた。また、住宅も見られる地域である。従って、本評価では市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 幹線道路沿いの路線商業地域であるが、賃貸市場の熟成度が低く、元本価値に見合う賃料水準の収受が困難であることから、収益価格はやや割安な水準で求められた。比準価格は、市内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域で成立した取引価格を価格判定の基礎としており、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断した。よって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡崎駅南方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市上地２丁目４３番１２
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗、一般住宅等が見られる路線商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。地価水準の動向はやや上昇傾向で推移すると思料される。 (2)小規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予測する。背後地の住宅価格の上昇もあり、地価水準の動向はやや強含み傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済情勢は新型コロナウイルス感染症等により、先行き不透明な状況にある。しかし、地域や用途にもよるが、不動産需要は概ね回復している。 (2)コロナ感染症に伴う経済活動の自粛が緩和され、商況は回復しつつあるが、物価及び金利の上昇等の影響により、不動産市況の不透明感は増している。
地域要因
(1)中心部から離れた幹線道路沿いの住宅も見られる商業地域である。価格に影響を与える特段の要因は認められない。 (2)一般住宅も混在する幹線道路沿いの商業地域であり、周辺環境に変化は見られない。背後の住宅地価格の上昇の影響等もあり需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０４２０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市上地２丁目４３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,923 円／平米 27万4,143 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,546 円／平米 29万6,039 円／坪
標準価格 平米 坪	11万278 円／平米 36万4,579 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０４２２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市上地２丁目４３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,611 円／平米 34万9,150 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,090 円／平米 35万4,040 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,971 円／平米 34万3,728 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０４２６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市上地２丁目４３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,604 円／平米 24万9,947 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,541 円／平米 28万9,411 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,778 円／平米 40万5,904 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０４０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市上地２丁目４３番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万665 円／平米 39万8,918 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,626 円／平米 43万8,462 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,263 円／平米 36万7,835 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情