路線価 (2023) 愛知県岡崎市明大寺本町4-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛知県 岡崎市愛知県岡崎市明大寺本町４丁目１４番
価格時点	2023 年
駅名	東岡崎駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,620万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万5,844 円 1平米 27万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,620万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万5,844 円／坪 1平米 27万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、岡崎市内の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に事業拠点を有する地元の法人および全国規模で展開する投資目的や事業目的の法人も想定される。現在施行中の東岡崎駅周辺地区整備事業等により利便性や繁華性の向上が期待され、駅前商業地としての稀少性から需要は堅調に推移している。また、取引面積や総額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は比較的繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は事業目的及び投資目的の法人、個人事業主等である。交通量が多く繁華性の高い商業地域には稀少性が認められ、中小規模のテナントを中心に強い需要が存在したが、ウィズコロナへの動きが進む中、新型コロナの影響により弱い状態が続いていた大規模テナントにおいても需要回復の兆しが見られる。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は事業者向けの商業用賃貸物件が見受けられるものの、収益価格については想定する建物の用途、賃料水準の設定等の想定要因によって試算価格が左右され、収益価格の信頼性は相対的にやや劣り、低目に試算された。従って、本評価では市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、他の標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は東岡崎駅周辺の実際の取引事例を中心に試算された実証的な価格である。収益価格は従来より賃貸市場は成熟した地域ではあるが、収益還元法は試算過程において想定要素を多分に含むことも否めない。以上により、実際の取引では駅前商業地の希少性や資産性が重視されていることを鑑み、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、一般的要因の動向、周辺類似地域における地価動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東岡崎駅北西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、飲食店等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	岡崎市愛知県岡崎市明大寺本町４丁目１４番
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	商業集積度が高い東岡崎駅前通り中心部に所在する。
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性がある名鉄東岡崎駅前商業地域である。東岡崎駅周辺地区整備事業の進捗と相俟って、地価水準は強含み傾向で推移するものと思料される。 (2)コロナ禍以前と比較し顧客の戻りは依然鈍いものの、東岡崎駅の再開発は進捗を見せ、飲食店が多い当地域における繁華性も維持されていることから、当面は駅前商業地としての現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万2,374 円 1平米 27万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万2,374円 1平米 27万9,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 88万2,702円 1平米 26万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済情勢は新型コロナウイルス感染症等により、先行き不透明な状況にある。しかし、地域や用途にもよるが、不動産需要は概ね回復している。 (2)ウィズコロナの進展に伴い、繁華性の高い主要駅周辺や交通量の多い幹線道路沿線等の希少性が認められる地域を中心に需要は概ね回復傾向にある。
地域要因
(1)名鉄東岡崎駅前の繁華性の高い商業地域である。周辺地域にて施行中の地区整備計画等により、繁華性、利便性が向上しつつある。 (2)顧客も若年層を中心に徐々に回復しつつあり、従来苦戦していた比較的大規模なテナントについても店舗が開店するなど需要回復の兆候も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ａ岡崎０４０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市明大寺本町４丁目１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
推定価格 平米 坪	26万357 円／平米 86万740 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,774 円／平米 83万5,671 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ａ岡崎０４２４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市明大寺本町４丁目１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万51 円／平米 76万549 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,441 円／平米 72万2,166 円／坪
標準価格 平米 坪	29万9,645 円／平米 99万626 円／坪
査定価格 平米 坪	30万 円／平米 99万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ａ岡崎０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市明大寺本町４丁目１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,686 円／平米 102万516 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,037 円／平米 98万2,004 円／坪
標準価格 平米 坪	43万7,462 円／平米 144万6,249 円／坪
査定価格 平米 坪	43万7,000 円／平米 144万4,722 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ａ岡崎０４１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛知県
市区町村	岡崎市
地域	愛知県岡崎市明大寺本町４丁目１４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,998 円／平米 72万4,007 円／坪
推定価格 平米 坪	21万1,974 円／平米 70万786 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,792 円／平米 115万6,412 円／坪
査定価格 平米 坪	35万 円／平米 115万7,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情